리스에 있어 ‘5년에 5년’이라든가 ‘10년에 10년’이라면 앞쪽의 5년과 10년은 처음 리스기간을 일컫는 것이고 그 다음 5년과 10년은 옵션을 말한다. 입주자가 원하는 경우 옵션기간을 포함해서 리스를 받을 수 있다는 뜻이다.

옵션은 건물주나 입주자에게 매우 중요한 리스조항이다. 첫째 옵션은 입주자의 권리이므로 적절한 방법으로 행사해야 한다. 둘째 옵션이 시작되는 해의 렌트를 적정 시장가(Fair Market Value)로 다시 정해 합의해야 한다. 셋째 옵션 행사 다음 해부터는 원래 리스에 계약된 대로(예를 들면 물가 상승세) 렌트가 오른다는 것을 상기할 필요가 있다. 넷째 그 외 제반 규정에 세심한 주의를 요한다. 이 조항들을 하나씩 자세히 살펴보자.

잘 아는 이 선생님의 경우 건물주가 옵션이 있으니 편지를 보낼 필요가 없다고 말해서 서면 통고를 하지 않았다고 했다. 그러나 정말 옵션을 받아 비즈니스를 경영했으면 나를 찾아올 일도 없었을 것이다. 문제는 건물주가 마음이 바뀌어 리스계약 대로하자고 태도를 바꿨다는 것이다. 법적으로는 리스규정 대로 서면통고를 하지 않았으면 옵션 행사를 안한 것이기 때문에 구두로 약속한 것은 소용이 없는 것이다.

이 선생님 문제는 변호사의 법적 논리보다는 인간적으로 타협할 수밖에 없었다. 다행히 건물주와 잘 타협이 됐지만 이 선생님 입장에서는 얼마나 황당했을지 짐작이 가고도 남는다. 입주자가 옵션을 행사할 때는 서면통고뿐 아니라 옵션 행사 통고내용을 복사해 보관하고 건물주에게는 꼭 등기우편으로 보내 영수증을 갖고 있는 것이 바람직하다.

중요한 점은 옵션사용 권리는 입주자에게 있는 것이지 건물주한테 있는 것이 아니다. 많은 사람들이 건물주에게 옵션 사용을 허락 받아야 하는 것으로 오해하고 있다. 하지만 처음 리스 때 옵션을 받았다면 건물주에게 따로 허락 받을 필요가 없다. 일반적으로 리스 옵션 규정에는 언제, 어떻게, 건물주에게 통고를 보내야 옵션이 유효하다는 조항이 있다. 예를 들어 첫 리스가 끝나기 90~120일 전에 옵션 행사 의사를 서면으로 통고해야 한다는 규정이 있다면 그대로 이행해야 옵션의 권리를 행사할 수 있는 것이다.

옵션기간이 정해졌다고 해서 모든 문제가 해결된 것이 아니다. 만일 건물주가 옵션기간에 렌트를 두 배로 올리면 어떻게 하겠는가? 많은 리스는 옵션을 시작할 때 그 당시의 적정 시장가격을 규정해야 한다. 그런데 그때의 적정 시장가격을 정한다는 것이 말처럼 쉬운 일이 아니다. 방정식 풀듯 딱 떨어지는 기준이 없기 때문에 건물주와 입주자간에 팽팽한 줄다리기를 하게 된다.

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