많은 바이어들이 집을 사기 전 집 건물 자체를 인스펙션 회사에 일임해 조사(Inspection of Property)하고 있지만 정작 소유권 조사인 타이틀 인스펙션은 소홀히 하는 경향이 있다. 실제 몇 년 전 땅을 샀지만 타이틀 인스펙션을 하지 않아 골머리를 앓고 있는 김길동이라는 의뢰인을 만났다.
김씨는 그 동안 몇 번이나 집과 땅을 사고 팔았지만 아무 문제없이 잘 넘어갔다고 설명했다. 그러니 ‘지역권’(Easement) 문제가 생길 줄은 상상도 못한 것이다. 보통 타이틀 리포트에는 지역권이 여러 종류 나오는데, 주의할 사항은 애매한 지역권에 대해서는 부동산을 구입하기 전 그 내용을 따로 떼어 전문가와 살펴야 한다. 이때 타이틀 리포트만 떼어봐도 각 지역권의 설명서는 별개의 서류라 자세히 알 수가 없다. 지역권의 종류는 ‘유틸리티 지역권’(전기, 수도, 가스, 전화, 케이블 회사 등)을 비롯해 도로 사용권 등 종류가 많다. 김씨의 경우 타이틀 리포트에서 여러 지역권 중 도로 사용권을 보고 그냥 넘어 갔다고 했다. 문제는 이 땅이 몇 십 년 전에 말을 타고(Horse Trail) 다닐 수 있는 길로 이미 등록이 됐던 것이다. 그러니까 김씨는 할 수 없이 말 다니는 길로 땅의 일부를 다른 사람에게 사용하게 해야 하는 것(후에 이 부분은 법적 조치로 타협을 보았다) 과 사용 면적이 크게 줄어들며 부동산 가치가 예상보다 떨어지는 결과를 초래하게 됐다.
타이틀 보고서의 공식적인 명칭은 ‘프릴리미너리 타이틀 리포트’라 하는데 보통 에스크로를 열면 타이틀 회사에서 준비한다. 그 PTR에는 주인 이름부터 시작해서 선취권(Lien) 등에 대해 적혀 있지만 지역권에 대한 자세한 내용은 없으므로 세부사항은 따로 요청해 떼어봐야 하는 것이다. 바이어가 확실히 알고 부동산을 사기 위해선 지역권을 ‘플롯’(Plot)해달라고 요청하는 것을 권유하고 싶다. 그러면 각 지역권의 구체적인 자리가 어디쯤인지 구분된 ‘플롯’그림을 받아볼 수 있고 ‘플롯’을 보고 특별한 지역권을 건드리지 않고 부동산을 사용할 수 있는 길이 얼마든지 있기 때문이다.
예를 들어 바이어가 수영장을 만들고 싶은 장소에 에디슨 지역권이라고 해서 전기회사 지역권이 등록됐다면 수영장 자리를 다 팠다가 다시 흙으로 메워야하는 불상사를 사전에 막을 수 있기 때문이다. 이렇게 지역권을 포함한 타이틀 인스펙션은 중요하다. 타이틀 보험은 바이어가 구입하지만 그 혜택은 융자 은행이 받는다. 타이틀에 결함이 있을 때 타이틀 보험에서 은행에게 보상을 해주기 때문이다.
바이어는 부동산을 사기 전 타이틀 보고서에 만족스럽지 못한 조항이 있으면 매매계약을 취소할 수 있는 조건을 넣고 셀러가 정정할 기회를 주는 것이 안전하다 하겠다. (714)534-4545

박재홍 <변호사>