굳이 살고 있는 집을 매매해야 주택 붐의 이익을 챙길 수 있는 것은 아니다. 리미티드 파트너십은 부동산 투자에 동참하는 기회를 넓혀준다.

부동산에 투자하고 싶은데 관리에 따르는 번거로운 일들은 피하고 싶다. 주말이면 아이들을 리틀 리그 경기에도 계속 데려가고 직장도 그대로 유지하고 부동산 임대 관리에 따르는 수고와 시간은 낼 의향이 없다. 이런 경우라면 파트너십이 해결책이다. 유한 책임 파트너십(limited partnership)은 몇 명으로 그룹을 만들어 모은 돈으로 한두개의 부동산에 투자할 수 있게 해준다. 그러나 테넌트의 꽁무니를 따라 다니며 수리를 해주고 건물을 관리해야할 걱정을 하지 않아도 된다. 그런 수고는 해당 부동산 관리 운용 책임을 지는 제너럴 파트너가 알아서 처리해준다. 리미티드 파트너로 참여하는 사람은 매 분기마다 날아오는 체크만 챙기면 된다.

리미티드 파트너십 투자 인기
관리 수고없고 소액 동참 가능

부동산 투자 트러스트나 펀드와도 다르다. 부동산 트러스트나 펀드가 대규모이며 전국의 거대 부동산에 투자하는데 반해 리미티드 파트너십은 대체로 사는 곳에 가까이 있는 작은 부동산에 투자한다. 잘 아는 지역에 있는 부동산이기 때문에 투자한 부동산의 가치와 지역의 시장 상황에 대해서도 밝다.
단점도 있다. 리미티드 파트너십이라고 하면 1980년대 워낙 택스 쉘터의 수단으로 오용되다 보니 택스 쉘터의 한 방편으로 생각하기 쉽지만 지금은 사정이 많이 달라졌다. 물론 지금도 택스 쉘터를 주목적으로 참여하는 사람들이 있다.
리미티드 파트너십으로 매입한 부동산은 매년 감가 상각으로 비용 처리를 함으로써 과세 소득을 줄일 수 있다. 그러나 USC의 러스크 부동산 센터의 회장 스탠 로스는 “오늘날 파트너십은 과거보다 에퀴티가 많고 레버리지가 적다. 택스 브레이크보다는 얼마나 남을지 투자 자체를 평가해서 투자가 유도되는 측면이 많다”고 말한다.
그러면 누가 리미티드 파트너십을 파는가? 간혹 부동산 업계에 선이 닿아 있는 회계사나 재정 상담가들이 소개를 하기도 하지만 대부분은 개인적 인맥에 따라 참여하게 된다. 가까이 그런 투자 인맥이 없다면 지역 부동산 전문 변호사에게 관계자들을 소개해주도록 문의할 수도 있다. 또 지역 부동산 투자 클럽은 좋은 출발점이 되기도 한다.
그러나 투자에 앞서 무엇보다도 자신의 리서치가 중요하다.
쌈짓돈 2만 달러를 들고 파트너십에 불쑥 뛰어들기보다는 몇가지를 짚고 나가야 좋은 결실을 맺을 수 있다. 신중히 발을 내디디는 것이 좋다.
▶사업 요강 내지는 파트너십 칭설 취지서를 숙지한다.
모든 거래에는 투자 내용에 대한 안내문이 나와 있는데 이를 잘 읽어봐야 한다. 투자 대상 부동산 자체를 잘 평가해야 할 것이고 투자 기간, 제너널 파트너의 기록에 대해서도 잘 검토를 해야 한다.
우선 보상(preferred return)이란 단어는 특히 유심히 봐야 할 부분이다. 이 규정은 제너럴 파트너에게 지불하는 돈의 비율을 정해둔 항목인데 제너럴 파트너가 떼간 뒤에 남는 돈으로 리미티드 파트너들이 나눠서 갖는다. 프리퍼드 리턴은 통상 7~9%가 지불된다.
▶중심 인물을 평가한다.
제너럴 파트너의 코트 자락을 잡고 합류했다면 그가 당신과 같은 주주들을 위해 프로젝트를 꾸려나가는지 자기 이익을 챙기기 위해서 일을 꾸미는지 확실히 살펴봐야 한다.
이 게임에 제너럴 파트너란 사람이 자기 돈은 전혀 투자하지 않거나 부족하게 투자한다면 그런 리미티드 파트너십에는 발을 담그지 않는 것이 현명하다. 최소한 투자 자금의 5%는 제너널 파트너가 투자하고 있어야 한다.
그리고 이 투자액수는 제너럴 파트너가 받기로 한 수수료와도 비교해 봐야 한다. 만약 제너널 파트너가 5만달러를 투자하는데 그가 이 파트너십 전 기간 받을 수수료가 10만달러라면 발을 빼는 것이 낫다는 경고음이라고 봐야 한다.
▶수수료가 많다.
수수료가 아주 적은 인덱스 펀드 팬이라면 리미티드 파트너십의 수수료를 절도라고 혹평할 수도 있다. 파트너십은 비싸다. 취득 수수료(acquisition fee)로 1~5%를 선납해야 하고 매년 총 수입액의 3~5%를 내야 한다. 여기에 더하여 이익에 대한 자산 관리 수수료도 별도로 내야 한다.
“그렇기 때문에 프리퍼드 리턴이 5% 아래인 거래에 참여하는 것을 고려하라”고 그렉 메이슨 부동산 투자회사의 글렌 소넨버그는 말한다.
▶참을성이 있어야 한다.
리미티드 파트너십은 돈이 급하게 필요해 빠지고 싶을 때 팔기가 어렵다. 통상적으로 볼 때 돈이 10년까지 묶인다고 봐야 한다. 그럴 여유가 없다면 다른 투자물을 찾는 것이 현명하다.
▶경제가 어떻게 돌아가든 상관없이 괜찮은 친숙한 투자, 예를 들면 아파트나 스토어 같은 물건에 투자한다.
모든 사람은 어딘가 살 장소와 장사를 할 장소를 필요로 하기 때문이다. “장기간에 걸쳐 렌트 수입을 낼 수 있는 부동산을 사라”고 소넨버그는 권한다.
달리 말하면 누군가 식당이나 호텔과 같은 (경기에 민감한) 것들을 투자하라고 부추긴다면 출구를 향해 걸어나가는 것이 현명하다는 것이다.
투자한 부동산이 집 가까이 있어 항상 살펴볼 수 있다면 금상첨화라 할 것이다.