주택임대시 건물 상태 공개해야

지난번 다룬 상업용 임대에 대해 이어 이번에는 주택 임대(residential lease)에 대해 살펴보겠다.
주택 임대의 조건을 협상할 때 염두에 두어야할 여러 사항 중 중요한 것 몇 개만 여기서 다루겠다. 첫째, 집주인이 임대 계약서(rental agreement)를 사인하기 전에 렌트하는 곳(premises), 즉 집이나 콘도, 아파트의 상태를 잠재적 입주자(potential tenant)에게 알려야 한다.
예를 들어 아파트에 석면, 곰팡이(mold) 등이 있는데 이러한 것을 공개(disclose)하지 않으면 보건안전법규(Health and Safety Code) 26147(a)에 저촉된다. 그러나 입주자가 빌리는 집이나 아파트를 자기가 유지·보수(maintenance)한다고 약속했다면 집주인의 이런 공개 책임이 없어지기 때문에 임대조건을 협상할 때 주의하여야 한다.
둘째, 임대 계약서를 사인할 때 입주자는 살 집을 면밀하게 살펴야 한다. 보통 임대 계약 문구 중에 입주자는 건물을 면밀히 살폈고 건물이 좋은 상태라는 것을 인정하는 글들이 삽입돼 있다. 입주자는 파손이나 고장낸 부분에 대해서 보수해야 되는 법적 책임이 따르기 때문에 반드시 검토 후 사인하는 것이 바람직하다.
셋째, 임대 계약이 이루어지면 건물주는 입주자가 사는 기간에 건물을 거주 가능한 조건(habitable condition)으로 유지해야 하는 책임이 있다. 위생적이고 안전하게 유지하지 못하면 입주자에 대한 법적인 책임이 있을 뿐더러 정부기관들로부터 제재를 받을 수 있기 때문에 창문이 깨졌다거나, 더운물이 잘 나오지 않는다거나, 하수도가 막히는 등 유의하여야 할 상황이 많다. 특히 입주자가 지붕이 새거나 창문이 깨졌다는 통보를 하면 즉시 수리하고 이를 고쳤다는 증거물, 즉 사진이나 보수 공사비 지출 내역 등을 잘 보관해 두어야 한다.
예를 들면 입주자가 렌트를 내지 않아 퇴거명령을 받을 목적으로 건물주가 소송을 하면, 입주자가 맞대응으로 집이 비위생적이고 안전하지 않아 렌트를 안 낸다고 하는 내용을 답장에 기입하는 경우가 많은데 이러할 때 공사비 내역 등은 반박 자료로 사용할 수 있다.
넷째, 민법 1950.5 조항에 의해 남은 시큐리티 디파짓은 임대 기간이 끝나면 즉시 입주자에게 돌려주도록 되어 있다. 또 가구가 제공되지 않는 유닛은 시큐리티 디파짓을 한달 렌트의 2배 이상을 못 받는다. 단 가구가 제공되는 유닛은 디파짓을 한달 렌트의 3배까지 받을 수 있다. 이것을 어긴 임대계약은 무효이다.
다섯째, 입주자를 차별대우하는 것은 금물이다. 인종, 종교, 출신나라, 성별, 나이, 동성애 여부, 신체장애, 결혼 여부 등을 기준으로 차별했다가는 소송을 당할 수 있으므로 유의해야 한다.
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방일영
<변호사·MS&K>