무면허 시공업자 처벌 강화

렌트 10%이상 인상 경우
퇴거통지 30일 아닌 60일

한인 등 캘리포니아 주민들에게 적잖은 영향을 미치는 부동산 관련 법규 일부가 새해부터 달라진다. 김희영 부동산의 도움을 받아 주요 새 법규를 소개한다.

■ 입주자 퇴거 통고
이전에는 월 단위 리스 계약자(month to month)에 대한 퇴거통보의 경우 테넌트가 1년 이상 거주시 60일 이상, 1년 미만은 30일의 노티스를 주도록 했지만 새 법은 지역 임대 조정법이나 다른 법규에 저촉되지 않는 한 ‘30일 노티스’면 무방하다. 단 과거 12개월 동안 10% 이상 렌트를 인상한 경우 60일 노티스를 줘야 한다. 우편 퇴거통고 때에는 5일을 추가해야 한다.

■ 스몰 클레임 액수 상향
스몰 클레임 상한액수가 5,000달러에서 7,500달러로 오른다. 그러나 파트너십, 주식회사 등의 법인체는 5,000달러로 변화가 없다.
■ 주택 공사 결함
예전에는 ‘건축업자의 공사 잘못으로 인한 피해에 대해 배상청구를 하지 않겠다’고 계약할 수 있었다. 새해부터는 ‘건축 결함이나 태만행위가 있더라도 개발업자를 상대로 아무런 청구를 할 수 없다’는 주택공사 계약조항은 무효가 된다. 예전에는 ‘건축업자의 공사 잘못으로 인한 피해에 대해 배상청구를 하지 않겠다’ 계약 할 수 있었다.
또 시공업자는 ‘공사비 지불 책임보험(payment bond)에 가입하는 것을 요구할 수 있다는 것을 계약서에 명시하고 이를 소비자에게 알려야 한다. 이밖에 건축관련 저당(mechanics’ lien)에 대한 내용도 계약서에 적어야 한다.

■ 무면허 시공업자 중징계
이전에는 무면허 시공업자에 대해 첫 적발시 경범 처벌, 2회 때는 90일 이하의 징역형을 부과했다. 새 법은 재범에 대한 처벌을 강화, 3번째 적발시 최저 4,500달러, 최고 1만달러의 벌금 혹은 전체 계약액의 20% 벌금과 함께 90일의 징역형을 함께 내릴 수 있도록 했다.
또 시공업자는 종업원 상해보험 가입 증서를 주정부에 보고해야 해야 하며 불이행 시 라이선스에 영향을 미치게 된다.

■ 관리비 체납에 따른 차압
공동주택의 경우 소유주협회는 관리비를 재산세와 같이 징수할 수 있고 체납시 차압할 수 있었다. 하지만 새해부터는 체납된 관리비가 1,800달러 이하인 경우 차압절차에 들어가는 것이 아니라 스몰 클레임을 청구해야 한다.
체납액이 1,800달러 이상인 경우 경매일 30일 이전 소유주협회 이사회 모임에서 과반수 이상 의 찬성 때 차압을 진행할 수 있다. 하지만 주택 소유주는 차압 후 90일 이내 재환수권(redemption)이 있다.

■ 입주자의 퇴거 방어
이전 법규는 건물주가 입주자에 대해 퇴거소송을 진행할 때 입주자는 ‘주거환경이 좋지 않다’는 이유를 들어 방어에 나설 수 있었다. 새 법은 표준 주거시설 기준에 미달한다거나 또는 납 위험(lead hazards) 내포 등을 근거로 퇴거방어를 할 수 있도록 했다.
문의 (951)684-3000


<이해광 기자>