반드시 서면으로 되어야 유효

오늘은 대리인에 관한 법을 얘기하겠다. 대리인은 남의 일을 맞아서 대리인을 고용한 주인과 꼭 같은 권위를 가지고 대신 일을 한다. 캘리포니아주 민법 2299와 2200조항에 따르면 두 종류의 대리인이 있다. 하나는 실질적으로 고용된 대리인이 있고, 다른 하나는 제3자에게 표면상으로 보여지기는 대리인이나 실질적으로는 고용되지 않은 경우이다.
대리권은 3개의 방법으로 만들어진다. 첫째, 주인과 대리인과의 계약으로 만들어진 관계이고, 둘째는 주인의 재가로 이루어진다. 예를 들어 정식으로 대리인 자격을 부여하지 않은 사람이 한 주인을 대신해 거래를 성사시키고 그 주인이 그 거래를 인정하고 혜택을 받았다면 대리인 관계가 성립될 수 있다. 셋째는 agency by estoppel이다. 예를 들어 한 주인이 고의적이든 부주의에 의해서든 다른 사람(A)에게 어떤 사람(B)이 자기의 대리인이라고 믿게끔 해 A가 B하고 어떠한 일을 추진하고 성사시켰는데 나중에 그 주인이 B가 자기의 대리인이 아니었다고 부인하는 것을 못하게 하는 것이다.
그러면 대리인 관계의 효력은 어떠한가. 3단계의 대리인 관계가 있는데 첫째, 주인을 대신해 대리인이 모든 업무나 거래를 다 할 수 있는 것이다. 이러한 universal agency는 보기 힘들다. 둘째, 주인이 대리인에게 특정한 비즈니스를 할 수 있게 허용하는 것이다. 예로 property manager를 들 수 있다. 셋째는 special agency이다. 대리인은 주인을 위해 특정한 행위만을 할 수 있다. 예를 들어 부동산 처분만을 위해 일을 맡길 때 성립되는 관계이다.
특히 캘리포니아주에서는 부동산을 사고 팔 때 브로커·에이전트를 고용하는데 이때 유의하여야 할 것 중의 하나는 listing agreement는 꼭 서면으로 하여야 커미션을 받을 수 있다. 이것을 equal dignities rule이라고 일컫는데 매매계약서가 서면으로 되어야 하는 법적 요구가 있기 때문에 그런 부동산 매매계약을 할 수 있도록 하는 대리인 계약 관계도 서면으로 하고 또 그 권한을 부여하는 사람이 그 서류에 사인을 하여야 법적으로 유효하다는 것이다.
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방일영
<변호사·MS&K>