부동산 대리인에게는 대리인에게 권한을 준 의뢰인(principal)의 이익을 위해서만 일해야 할 의무(fiduciary duty) 외에도 충성의 의무(duty of loyalty), 공개의 의무(duty of disclosure), 충실한 업무수행과 순종의 의무(duty of faithful performance and obedience), 합리적 처리의 의무(duty of reasonable care), 모든 오퍼를 알려줄 의무(duty to submit all offers) 등 여러 의무가 있는데 오늘은 충성의 의무에 대해서 말하겠다.
대리인과 의뢰인과의 관계는 믿음과 신용에 바탕을 두고 있기 때문에 대리인은 성실히 의뢰인의 이익을 보호하기 위해 충성해야 한다. 제3자에게 의뢰인의 기밀이나 속 얘기를 알려주지 말아야 될 것은 물론이고 직접적이던 간접적이던 의뢰인의 이해와 상충되는 상황이나 사실이 있으면 의뢰인에게 즉시 알려주어야 하는 책임 등이 여기에 속한다.
의뢰인에게 리스팅을 받아 다른 사람을 통해 대리인이 해당 부동산을 사려고 한다든지 할 때 이 충성의 의무를 범하게 된다. 대리인이 매입자가 되어서는 안 된다. 그러나 대리인이 부동산을 어떤 정해진 가격(net price)에 팔고 그 이상의 돈을 커미션으로 가질 수 있게 되어 있는 넷 리스팅(net listing)일 경우에는 담당 대리인이 그 해당 부동산을 매입할 수 있다. 이는 물론 의뢰인이 대리인에게 매입자가 될 수 있게 동의했을 때에 그렇다는 것이다.
또한 부동산 에이전트가 매매담당을 하는 중 셀러나 바이어가 에이전트에게 돈을 빌려달라고 할 때 신중히 고려해야 한다. 만약에 돈을 빌려주어야 매매가 성립될 수 있고 매매가 성립돼야 에이전트가 커미션을 받을 수 있는 상황이라면 에이전트가 대리하는 의뢰인의 이익에 나쁜 영향이 있을 수 있는가를 생각하지 않고 자기의 커미션을 챙기기 위해 의뢰인의 이익에 해가 되는 결정을 했다면 나중에 충성의 의무를 어겼다는 시비가 생길 수 있기 때문이다.
이외에도 대리인 역할을 하면서 생긴 이익이나 혜택(secret profits, benefits) 등을 의뢰인의 동의 없이 취했을 때는 잘못을 범했다는 시비가 생긴다. 상황마다 분석이 다를 수 있기 때문에 전문인과 상의하는 것이 바람직하다.

방일영 <변호사·MS&K>
(310)312-3113