유니스 권 융자 / 트라이베이 모기지 그룹

미국에서 주택을 구입할 때 100% 현찰로 사는 경우는 참으로 드뭅니다. 대부분 융자 기관을 통해 모기지 대출을 받아서 구입하시는데 예전에는 주로 30년 고정이나 15년 고정의 융자 프로그램을 택하셨으나 다양해진 융자 프로그램으로 인하여 선택하실 수 있는 폭이 넓어졌습니다.

모기지 융자는 크게 고정과 변동 프로그램으로 나뉘고 융자 금액에 따라 CONFORMING LOAN과 JUMBO LOAN으로 불리우는데 그 기준이 되는 금액은 $417,000 입니다.

융자 금액이 적을수록 유리한 조건과 좋은 이자율을 갖게되는데 렌더에 따라 다소 차이는 있지만 CONFORMING 이 JUMBO LOAN에 비해 이자율이 0.25-0.50% 정도 낮습니다.

고정 프로그램이란 대출금 상환기간 동안 이자율이 고정되고 변하지 않아 항상 예측이 가능하기에 가장 안정된 모기지 상품으로 평가받고 있습니다. 요즈음은 고정 이자율과 같은 장기 이자율이 여전히 낮은 반면 단기 금리의 인상에 따라 변동 모기지와의 이자율 격차가 현저하게 줄어든 상태이므로 고정 모기지에 대한 선호도가 높아졌습니다.

고정이자 모기지는 융자 기간이 15년, 20년, 30년 등으로 그 기간이 비교적 다양하고 최근에는 40년짜리 프로그램도 있습니다. 기간이 짧을수록 이자율은 낮아지지만 월페이먼트가 많아지고 원금을 빨리 그리고 많이 갚게 됩니다.

변동 프로그램은 일정기간이 지난 후 이자율이 변하는 프로그램인데 30년을 융자상환기간으로 정했을 때 일정기간(3년, 5년, 7년, 10년) 동안 고정된 이자율을 적용받으며 해당 기간이 끝나는 시점부터는 이자율이 변동되는 것을 말합니다. 이 때 이자율은 마진에 인덱스가 더해져서 정해지는데 마진은 한 번 정해지면 변하지 않고 인덱스의 변화에 따라 이자가 달라집니다.

변동 프로그램은 크게 세가지로 요약할 수 있는데 원금과 이자를 함께 낼 수 있는 것, 이자만 따로 내는 것(INTEREST ONLY) 그리고 이자조차도 다 내지않는(OPTION ARM) 프로그램이 있습니다.

이렇게 다양한 프로그램 중에 단순히 어떤 것은 좋고 어떤 것은 나쁘다고 평하는 것은 마치 오렌지와 사과중에 어느 것이 좋은지 나쁜지를 가리는 것과 같습니다.

즉 프로그램의 특성에 따라 장단점이 있기 때문에 자기 자신의 형편과 상황에 맞는 대출 프로그램을 선택하시면 됩니다.

예를 들면 월수입이 안정적이고 충분한 페이먼트가 가능하며 부동산을 장기간 소유할 경우라면 고정 프로그램으로 가시고 월수입이 일정치 않다거나 단기적으로 투자하셔서 수익을 원하시든지 아니면 단기거주계획을 갖고 계시다면 변동 프로그램을 권하고 싶습니다.

집을 구입하고자 하는 목적이 무엇인가를 확실히 검토하셔서 나에게 적합한 맞춤형의 융자프로그램을 찾으시길 바랍니다.