지난회에서 살펴보았듯이 융자관련 비용인 GFE(Good Faith Estimates) Section 800 대부분의 비용들은 랜더와 융자브로커에 따라 다르게 부과된다. 이는 다른 말로 모두 협상의 대상이 된다는 뜻이다.
즉 열심히 샤핑하다보면 보다 많은 비용을 줄일 수 있게 된다는 뜻이다. 주택융자에서 가장 중요하고 융자비용에서 제일 많은 부분을 차지하는 것은 이자율과 론피/포인트이다. 이자율과 론피/포인트는 반드시 함께 비교되어야 하며 융자를 신청하기전에 결정하는 것이 바람직 하다. 그리고 근거가있는(Legitimate)비용들을 너무 과도하게 깎으려 하기보다는 다른 렌더에게서 받은 GFE를 근거로 할인을 요구하고 그 결과를 비교하여 렌더를 결정하는 것이 옳은 방법이다.
Section 900은 렌더가 요구하는 선납항목들이 나열되어 있다.
▲Interest: 에스크로가 종결되는날을 예상하여 그달의 나머지날에 해당하는 이자를 일일계산하여 에스크로종결시 미리 납부하는 이자금액을 말한다. 예를 들어 에스크로가 7월15일 종결(집문서 등기)예정이면 렌더는 7월15일부터 31일까지의 이자금액을 계산하여 선납받는다. 그리고 8월 이자분(페이먼트)은 9월1일에 납부한다. 따라서 첫페이먼트는 9월1일이 된다. 물론 에스크로 클로징날짜가 변경되면 HUD-1 Settlement Statement에 정정된 최종 이자금액이 나타난다.
▲Mortgage Insurance(MI) Premium: 일반적으로 20% 이하의 Down Payment를 하고 집을 사면 렌더는 바이어로 하여금 MI를 구입할 것을 요구한다. MI는 바이어가 채무불이행(Default)때 렌더자신을 보호하기 위하여 드는 보험으로 바이어가 그 보험료(Premium)를 매달 납부해야한다. 일부 렌더는 이 보험료를 몇 개월치 선납할 것을 요구한다.
▲Hazard Insurance Premium: Homeowner’s 혹은 Property Insurance라고도 불리워지는데 화재, 폭풍등 자연재해로부터 입은 손실에 대한 보험이다. 그러나 홍수와 지진은 별도의 보험을 들어야 한다. 일부 렌더는 수개월치 혹은 1년치 보험료를 미리 납부할 것을 요구하기도 한다. Section 900에는 포함되지는 않으나 에스크로 종결시 중요한 부대비용의 하나가 재산세이다. 캘리포니아 재산세는 7월을 회계년도(Fiscal Year) 시작으로 하여 1년에 두번 납부하도록 되어있다. 첫번째분은 11월1일까지(12월10일 오후 5시 이후 10%벌금)납부하고, 두번째분은 2월1일까지(4월10일 오후 5시 이후 10%벌금)납부해야 한다. 만약 주택구입 에스크로가 3월10일에 종결 예정인데 셀러가 두번째분 재산세를 이미 납부한 상태라면 바이어는 3월11일부터 6월30일에 해당하는 재산세분을 셀러에게 지불하여야 한다. 만약 8월15일 에스크로 종결예정이어서 셀러가 재산세를 납부하지 않은 상태라면 반대로 셀러가 바이어에게 7월10일부터 8월15일에 해당하는 재산세분을 지불해야 한다.
Section 1000은 Escrow Account 즉 Impounds를 할 경우에 미리 예치해야할 항목들이 나열되어있다. Impounds란 재산세와 보험료를 매달 모기지 페이먼트와 함께 일정금액씩 납부하여 Escrow Account에 적립해 두었다가 재산세와 보험료 납기일에 맞춰 렌더가 납부해주는 것을 말한다. Impounds를 설정하면 렌더는 수개월치에 해당하는 재산세와 보험료를 미리 예치(Reserves)할것을 요구하는데 이 금액에 대한 내용이 Section 1000에 나와있다.
Impounds 설정은 손님의 선택이며 설정하지 않으면 재산세와 보험료를 미리 예치할 필요가 없다.
(213)393-6334
스티브 양