상업용 부동산의 경우나 주거용 부동산의 경우나 여러 가지 이유로 임대계약을 지키지 않는 경우가 많아 할 수 없이 입주자를 퇴거시켜야 할 때는 절차를 정확히 밟아야 한다.

임대계약이 있을 때는 우선 임대계약의 내용이 따르는 것이 원칙이다. 일반적으로 가장 흔한 임대계약 위반으로는 임대료를 제 때에 내지 않는 것이다. 이 때 퇴거명령을 법원에서 받아 내려면 우선 3일의 통지(3 day notice)를 세입자에게 보내야 한다. 3일의 통지에는 밀린 임대료나 기타 임대계약의 위반내용을 적어서 이를 3일 이내에 시정하도록 하는 통지이다. 법원으로부터 퇴거명령을 받는 소송을 제기하려면 우선 세입자에게 최소 3일간의 시간을 줘서 3일 이내에 위반사항을 해결하도록 기회를 주도록 되어있다.

이렇게 3일간의 기회를 주었는데도 문제가 해결되지 않으면 건물주는 퇴거소송을 법원에 접수하고 세입자에게 소장을 전달해야 한다. 소장을 받은 세입자는 소장을 받은 날로부터 5일 이내에 법원에 답변서를 제출해야 하고 만일 답변을 접수하지 않으면 건물주는 보통 한 달 정도 이내에 궐석판결을 받아 세입자가 장소를 비우도록 명령을 받아낼 수 있다. 이 방법이 가장 빠르게 세입자를 퇴거시키는 방법이다.

하지만 만일 세입자가 소장을 받은 후 5일 이내에 답변서를 법원에 접수시키게 되면 궐석판결은 받을 수 없고 정식 재판절차를 밟아야 한다. 물론 퇴거소송은 일반 소송과 달리 신속히 처리되지만 그래도 일단 세입자가 답변을 접수시켜 소송과정을 거쳐야 되면 시간이 많이 걸리게 된다. 일반적으로 주거용 건물의 경우라면 문제가 있는 것을 제대로 수리해 주지 않았다는 등 살만 한 환경이 아니었다는 등의 문제를 근거로 답변을 할 수도 있다. 물론 답변의 내용이 근거가 있는 것이라면 건물주가 질 수도 있는 것이고 퇴거를 시키지 못할 수도 있다.

퇴거판결이 나왔다고 즉시 강제로 건물에서 쫓아내는 것은 아니고 건물주는 법원에 집행명령을 신청해서 마샬이 직접 전달하도록 하는 것이 필요하다. 이 집행명령서에는 5일 이내에 모든 소지품을 가지고 나가라는 명령이 있고 이를 지키지 않을 때는 강제로 끌어내고 안에 있는 물건들은 적정의 보관료를 요구하며 보관할 수 있고 18일 이내에 찾아가지 않으면 경매 처분하든지 전체 가치가 300달러 이하면 건물주가 그냥 가질 수도 있다.
(213)388-5555

구경완 / 변호사