난감해진 주택융자의 환경에 대해서 이미 수차례 언급한 바 있지만 오늘은 다시 한번 융자 승인의 기본 요소들을 짚어보면서 변화된 승인심사의 장벽을 극복하는 방법이 무엇인지를 설명해 보기로 한다.

융자승인의 기본 요소들은 크레딧, 인컴 그리고 출처증명 등의 세 가지가 가장 중요한 심사부분이며 부수적이지만 깊은 연관성을 지닌 파트가 집값 대비 융자비율을 뜻하는 LTV이다.

이중에 융자 비율은 돈의 문제이므로 여유만 있다면 인위적인 조절이 가능하며 결정을 내리는 순간 그 즉시 변화가 가능해지는 부분이다. 그러나 융자 신청자의 의지나 결정으로 즉각적인 변화를 가능케할 수 없는 부분들이 승인심사의 3대 요소인 크레딧, 인컴, 출처증명이다.

달라진 융자환경이 문제가 되는 이유가 바로 여기에 있다. 640점 정도의 보통의 크레딧이면 정상적인 융자 프로그램의 신청이 가능했었고, 680점 정도면 인컴증명을 안 해도 됐었고, 700점이 넘으면 출처증명 등 거의 모든 심사요소들을 증빙서류 없이 통과할 수 있었던 과거와는 달리 이제는 이 세 항목 중 단 한 가지도 예전의 심사기준이 남아 있지 않다는 것이다.

크레딧 점수에 대한 기본 가이드가 완전히 달라져서 700점 이하는 인컴과 출처증명은 말할 것도 없고 좀 더 심층 깊은 크레딧 내용 심사마저 완벽히 통과할 수 있어야 정상적인 융자에 도전할 수 있을 정도로 심사가 강화됐고, 740점이 넘어도 크레딧 심사만 용이해질 뿐 인컴증명을 완벽히 증거할 수 없다면 승인을 받을 수는 있어도 정상적인 이자율을 취득하기는 어렵다.

결국 완전한 융자를 메이저 모기지 은행에서 좋은 내용으로 받기 위해선 이 세 가지 항목 모두를 통과할 수 있어야 한다. 게다가 위기의식이 고조된 주택시장의 환경으로 인해 FHA를 제외한 모든 주택융자는 무조건 20% 이상은 다운페이를 해야 되며 융자 수요자의 승인 환경이 열악할 경우 미니멈 다운페이가 25% 이상으로 상향되는 경우도 빈번한 실정이다.
이러한 변화들이 과거와는 360도 달라진 융자환경의 실체이다. 그래서 수많은 잠재 바이어들이 주택시장의 분위기 전환을 예상해서 적극적으로 주택을 매입하려는 분위기가 형성돼고 있음에도 불구하고 이런 융자환경 때문에 매입 의지마저 꺾이는 경우가 허다한 상황이다.

그렇다면 과연 완벽한 자격의 바이어가 아니면 정말 방법이 없는 것일까? 그건 아니다. 까다로워진 심사를 통과하는 방법이 가능하긴 하다. 단지 전제조건으로 시간을 필요로 할 뿐이다. 한 두 달의 시간을 두어도 변화시킬 수 없는 난이한 경우도 있지만 대부분 시간을 두고 준비하면 승인 받을 수 있는 변화를 가능케 할 수 있기 때문이다. 때문에 달라진 융자 환경을 극복하고 또 다른 전환을 이룰 부동산 시장에서의 기회를 잃지 않기 위해선 준비된 바이어가 되어야 하고, 이러한 현실 적응의 의지와 노력을 갖춘 소비자라면 주택매입의 꿈을 이룰 수 있을 것이다.
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제이 명 / 론팩 모기지 대표