△렌더들은 무슨 기준으로 모기지 재조정을 하는가.

-우선 순 현재가치(Net Present Value)를 평가해 모기지 재조정의 가부를 결정하게 된다. 페이먼트를 월 소득의 31%-38% 수준으로 낮추는데 따르는 비용을 계산해 이 비용이 차압 비용보다 적다면 모기지 재조정을 해주는 것이다.

하지만 모기지 재조정을 해준다고 해도 다시 연체될 가능성이 높다고 판단할 경우 렌더들은 거부하게 된다.

△조정되는 페이먼트에는 무엇이 포함되나.

모기지 원금 및 이자 뿐아니라 재산세, 주택 보험료 및 콘도 관리비등이 포함된다. 하지만 모기지 보험료는 제외된다.

△재조정 소요 기간과 승인될 확률은.

2~3개월 안에 은행측의 답변을 받았다는 홈오너들도 간혹 있지만 대개는 5~6개월은 잡아야 한다. 이 같은 문제를 시정하기 위해 오는 6월부터는 모기지 재조정 신청시 필요한 서류들을 처음부터 제출하도록 해 홈오너들이 더 신속하게 모기지 재조정을 받을 것으로 기대된다.

△3개월의 재조정 시험기간(trial) 승인을 받았다. 최종 승인이 되는 것인가.

시험기간은 말 그대로 시험기간 일 뿐이다. 특히 최근에 정부의 압력을 받은 은행들이 많은 신청인들에게 시험기간을 승인하고 있지만 까다로운 소득증명이 요구되는 최종 승인까지는 멀고 험난하다. 예를 들어 웰스파고의 경우 지난 2월말 현재 총 10만8,000여명이 시험기간을 거쳤지만 이중 절반정도만이 채무재조정 혜택을 최종적으로 받게 될 것이라고 은행측은 밝혔다.

△모기지 재조정을 신청하려면 페이먼트를 연체하는 게 나은가

대부분 전문가들은 “일반적으로 모기지가 몇 개월 밀린 후 모기지 재조정을 시작해야 한다는 생각은 잘못된 것”이라며 “가능하면 페이먼트가 연체 되지 않은 시점에서 재조정을 시도하는 것이 바람직하다”고 설명한다. ‘모기지뱅크’의 고진성 대표는 “일부에서는 페이먼트가 밀린 상태에서도 쉽게 재조정을 할 수 있다고 광고하지만 은행에서는 재조정 이후 홈오너가 페이먼트를 계속할 수 있을지를 판단한 후 가부를 결정하고 있다”고 말했다.

△모기지 재조정 신청을 하면 크레딧이 나빠지나.

모기지 재조정 프로그램을 신청한 경우 렌더는 이를 트랜스유니온, 에퀴팩스, 익스피리언 등 3대 크레딧기관에 통보하는 것은 사실이다. AP는 이와 관련 얼마 전 크레딧스코어가 100포인트까지 깎일 수 있다고 보도했지만 이에 대해서는 이견이 있다. ‘모기지뱅크’ 고진성 대표는 “일반적으로 모기지 신청하는 것과 마찬가지의 크레딧이 감점되는 수준일 뿐”이라고 말했다.


<이해광 기자>