2007년 융자 붐 이후 미국에서 발급된 상업용 부동산 융자 900억달러 중 50% 가량은 융자 만기 후 재융자가 어려울 전망이다. 전문가들은 이와 관련, 미국 상업용 부동산 시장의 취약점이 드러났다는 분석을 내놓고 있다.

부동산 전문 온라인매체 ‘더 리얼 딜’에 따르면 미국 내 은행들은 지난 2007년 기관투자가들에게 역대 최대인 2,500억달러 규모의 상업용 부동산 융자저당 증권(CMBC)을 판매했다. 일부 대출자들은 초저금리를 활용해 융자금을 모두 상환, 융자규모는 900억달러로 줄었다.

블룸버그 뉴스는 모닝스타 레이팅스 분석을 인용해 남은 융자금 중 50%는 재융자가 힘들 것으로 보이며, 나머지 13%는 연체될 가능성이 높다고 분석했다.

예상 연체율은 2년 전의 8%보다 훨씬 높은 것이다. 스탠다드&푸어스(S&P)의 데니스 심 분석가는 “새로운 행정부 출범, 기준금리 상승, 리스크 유지 등 몇 가지 변수들이 퍼포먼스가 양호한 만기 상업용 융자의 재융자 여부를 결정할 것”이라고 말했다.

오피스 빌딩과 관련된 융자 등 퍼포먼스가 좋은 융자의 경우 상대적으로 리스크가 적다는 분석이다. 신용평가회사 핏치도 CMBS로 포장된 상업용 부동산대출 연체율은 올해 5.75%로 지난해에 비해 2.4%포인트 상승할 것으로 예상했다. 점차 낮아지던 추세가 반전되면서 CMBS 투자자들이 손실이 예정된 것이다.

한 경제전문가는 “문제 되는 상업용 부동산 대출이 생각하는 것보다 훨씬 많다”면서 “엄청난 충격은 아니겠지만 예상보다 큰 손실이 발생할 것”이라고 우려했다.

<구성훈 기자>