임대 수익을 올릴 수 있는 인컴 프라퍼티는 고수익을 올릴 수 있는 투자 방법이지만 TV쇼에서 편집해서 보여주는 것처럼 간단한 것만은 아니다. 실제 수익을 올리기까지 수많은 결정과 판단을 내려야 하고 여러가지로 해야 할 일들도 많다.

인컴 프라퍼티를 통해 보다 안정적인 고수익을 올리기 위해 반드시 질문해야 할 리스트를 4가지 카테고리로 나눠 소개한다. 만약 답을 못하는 부분이 있다면 추가로 검색하고 로컬 전문가에게 문의해서 해답을 찾아야 한다. 많이 알수록 성공할 확률이 높아지기 때문이다.

▦로케이션 제일주의

좋은 위치는 공실률 걱정을 덜어주고, 더 높은 임대료를 보장한다. 따라서 어떤 입지 조건을 갖춰야 하는지 다음의 질문들에 대해 만족할만한 대답을 얻을 수 있어야 한다.

▶괜찮은 수준 이상의 학군과 인접해 있는가 ▶인근의 범죄율은 높은가, 낮은가 ▶공원, 샤핑, 대중교통, 병원 등 편의시설은 우수한가 ▶주변에 다른 임대 부동산은 어떤 것들이 있나 ▶임대 부동산 위주인 동네인가, 오너가 많이 사는 지역인가 ▶최소한 최근 5년간 인근 부동산 시세 움직임은 어땠나.

▦현찰이 최고

인컴 프라퍼티 구입의 최고 목표는 수익을 내는 데 있다. 즉, 매입가와 비용 등의 요소들을 종합적으로 따져야 미래에 수익을 낼지, 투자금만 축낼지 예상할 수 있다.

그리고 무엇보다 꼬박꼬박 입금되는 현찰이 최고다. 비용도 예상해야 하는데 사려고 하는 부동산의 현재 주인이 보수를 미룬 부분이 있다면 전문가를 통해 새로 평가받아야 한다.

이런 점들을 근거로 자문해야 할 질문은 ▶꾸준히 임대가 잘 된 부동산인가 ▶새로 임대가 되기까지 걸린 시간은 얼마인가 ▶현재 임대료와 인근의 임대료 상황은 어떤가 ▶지난 1년간 들어간 비용은 얼마인가 ▶매달 수입이 비용과 모기지를 감당할 수 있나 ▶현재 임대 계약서 상에 미래의 수입이나 비용에 영향을 줄 요인은 없나 등이다.

▦돌발 비용들

인컴 프라퍼티는 각종 보수에 손이 많이 간다. 지붕이나 에어컨이 고장나는 것은 물론, 임대 시장의 유행이나 취향이 바뀌어 손을 봐야 할 때도 있다. 전문 인스펙터를 고용해서 해결할 수 있는 부분이지만 오너로서 이와 관련된 질문들과 답을 알고 있는 것이 유리할 것이다. 또한 오너가 간단한 보수 등을 직접 할 수 있으면 그만큼 보수 경비가 줄고 오너가 가져갈 수 있는 수익률은 상대적으로 높아진다. 그래서 거주용 인컴 프라퍼티의 경우 많은 오너들이 핸디맨 클래스를 드는 등 보수 기술을 직접 배우기도 한다.

한인들이 많이 구입하는 다세대 주택의 경우 세제 상 통상 4유닛까지는 주택으로, 그 이상은 상업용 아파트 부동산으로 분류돼 규정의 적용이 다를 수 있다.

▶냉난방 시설은 얼마나 오래 됐나, 컴프레서는 너무 낡지 않았나 ▶지붕은 양호한 상태인가 ▶실내 바닥이 꺼지거나, 기운 부분은 없나 ▶욕실, 주방, 침실 등에 침수된 흔적은 없나 ▶부동산의 외관은 어떤 상태인가.

▦정확한 가치 산정

다른 모든 투자와 마찬가지로 인컴 프라퍼티도 합리적인 가격에 사는 것이 중요하다. 참고할만한 규칙으로 ‘1%룰’이 있는데 매달 받는 렌트가 부동산 값의 1% 이상이면 좋은 가격이라는 것이다.

비싼 값에 사지 않는 것이 좋은 투자인 점을 염두에 두면서 던져볼 질문은 ▶비용과 모기지를 뺀 월 순수익은 얼마인가 ▶새로운 테넌트를 찾는데 몇개월이나 걸리나 ▶10~15년 내에 모기지 페이오프가 가능한 수입인가 ▶1%룰 조건을 만족시키나 등이다.

<류정일 기자>