부동산 팔아서 돈 벌면 세금 낸다. 그런데 살던 집은 다르다(principal residence). 최고 50만 달러까지 공제해준다(싱글은 25만 달러). 핵심 조건은 2년 거주. 예를 들어서, 어느 부부가 집을 30만 달러에 사서 90만 달러에 팔았다고 하자. 양도차액은 60만 달러. 2년 이상 살았으니까 50만 달러를 빼준다. 세금은 나머지 10만 달러에 대해서만 내면 된다.

비교를 해보면 이것이 얼마나 큰 혜택인지 알 수 있다. 똑같은 60만 달러라도, 월급 연봉에는 이런 공제가 없다. 연방 30%에 뉴욕 10%를 더하면, 대충 40%가 소득세로 떼인다. 이것저것 빼면, 집에 갖고 가는 것은 반 토막. 인정사정이 없다. 그러나 똑같은 60만 달러라도 집 판돈이면 연방(IRS) 세금은 거의 안낸다. 연방 소득세만 놓고 봤을 때, 땀 흘려 일한 사람은 30%를 내지만, 앉아서 집 값 올라간 사람은 한 푼도 안 낸다. 그것이 21세기 미국의 세법이다.

그런데 이번에 예정대로 세법이 바뀐다면, 이 공제 혜택을 받는 것이 어려워진다. 첫째는 2년 거주 조건이 5년 거주 조건으로 까다로워진다. 다시 말해서, 50만 달러를 공제받으려면, 현재는 2년 이상만 살면 되지만, 내년부터는 5년 이상을 살아야 한다. 2년에 한 번씩 계속 집을 옮기면서 세금 없이 재산을 불릴 수 있는 방법이 사라진다.

2년을 딱 채워서 내년 봄에 집을 팔려고 했던 사람들에게는 당장 청천벽력이다. 앞으로 매물이 줄고, 매매회전율도 떨어질 수밖에 없다.

둘째로 불리해지는 것은 소득별 차등이다. 현재는 소득이나 재산이 수백만 달러가 되어도 2년 조건만 채우면 50만 달러를 공제해주고 있다. 그러나 앞으로는 5년 조건을 채웠어도, 소득이 많으면 50만 달러를 전부 공제해주지 않는다. 소득에 따라서 차등 공제를 해주겠다는 뜻이다. 따라서 개인마다 상황이 달라서 일률적으로 말할 수는 없지만, 이 사례만 놓고 본다면, 세법이 바뀌기 전에 집을 빨리 팔아야 세금을 줄일 수 있다.

참고로, 한국도 최근에 세법을 바꿔서, 종전에는 실제로 그 집에서 살지 않았더라도 2년만 갖고 있었으면 되던 것을, 현재의 미국처럼, 이제는 거기서 2년 이상을 실제로 살아야 양도소득세를 면제해준다(8월 3일 계약부터). 재외동포들이 써왔던 한국 세법의 구멍이 얼떨결에 메워진 셈이다.

한국이든 미국이든, 이젠 집 갖고 절세하는 시대는 점점 사라지고 있다.

<문주한 공인회계사>