오렌지카운티 최대 한인 샤핑센터인 ‘더 소스 몰’ 도널드 채 대표의 개인 파산신청은 그동안 수차례 계속돼온 대형 상업용 부동산 개발의 실패 사례의 하나로 기록됐다는 점에서 한인사회에 충격을 주고 있다.

도널드 채 대표의 개인 파산 신청은 경우에 따라 회생될 수 있는 기회는 남아있다고 하더라도 업계에서는 개인 챕터 파산보호 신청을 사실상 사업을 정리하는 수순으로 보고 있다.

업계 관계자에 따르면 채 대표의 파산신청은 채 대표가 105 프리웨이 인근 린우드에 위치한 대표적인 멕시코 샤핑센터인 ‘플라자 멕시코’를 개발해 한때 멕시코 대통령이 미국을 방문할 때 방문한 대표적인 한인 부동산 개발업자라는 점에서 부동산 개발이 얼마만한 준비와 타임, 자금력이 필요한지를 적나라하게 보여주는 사례라는 지적이다.

이같은 한인 대형 부동산 개발 실패 사례는 2005년 구 우래옥 최영숙 대표가 개발을 시작한 LA의 마당몰, 구 진주곰탕 자리에 개발한 고급 콘도 솔레어 등도 개발자들의 운명이 바뀐 프로젝트들이다.

또한 현재 가주마켓 플레이스 샤핑센터도 당초 2,800만달러 규모의 가주마켓 개발 프로젝트였으나 자금부족 등으로 인한 경영난으로 주인은 바뀌지 않았지만 소유권 분쟁 속에 결국 부채 규모가 5,000만달러로 늘어난 케이스가 됐다.

마당몰의 경우 구 우래옥 최영숙 대표가 당신 한인타운 최고의 한 식당인 우래옥을 허물고 현재의 마당몰로 개발했으나 2000년 닷컴 버블 사태로 인한 경제침체 여파로 자금력이 달리면서 개발하는 데만 5년 넘게 소요되며 우여곡절 끝에 2010년 완공됐다. 이 과정에서 자금력 부족으로 이후 한국의 자동차 부품 납품업체 ‘경신’에 넘어갔다. 당시 한 중국계 은행이 마당몰에 가지고 있던 노트규모만 3,200만달러에 달했다.

비슷한 시기인 2009년 완공된 22층, 186유닛 솔레어 콘도도 공사비만 무려 1억6,000만달러가 투입됐지만 콘도와 상가 분양 부진에 따른 자금난으로 당시 융자를 해줬던 코메리카 은행 등에 노트가 넘어가면서 주인이 바뀌는 우여곡절이 있었다. 결국 솔레어 1,2층에 위치한 상가는 지난 2013년 따로 분리돼 매각돼야 했다.

이들 대형 상업용 부동산 프로젝트들은 자기 자본없이 외부 투자금에 과도하게 의존해 무리하게 부동산 개발을 확장하는데 따른 위험과 어려움을 단적으로 보여주는 사례들이다. 첫 개발자/소유주가 무리하게 프로젝트를 추진했다가 자금난과 경영난으로 인해 상가를 팔아야 했던 케이스들로 전문가들은 대형 상업용 부동산 개발이 얼마나 어렵고 타이밍도 잘 타야하다고 지적한다.

이번 더 소스 몰 사태도 개발당시에는 경기가 좋아 샤핑 몰이 완공될 경우 JC 페니 백화점을 비롯, 포에버 21 등 유명 대형 소매업체들이 입주할 것으로 예약됐던 것으로 알려졌다. 그러나 2008년 서브프라임 사태가 터지면서 경기가 갑자기 악화돼 자금 조달에 어려움을 겪기 시작했고 결국 EB-5 투자이민 자금을 대거 끌여들이게 됐다. 그러나 서브프라임 사태가 진정된 이후에는 아마존 등 온라인 비즈니스가 대세로 자리 잡으면서 오프라인 형태의 대형 백화점과 소매업소들의 입주가 무산되기 시작됐다.

더 소스 몰과 더 소스 호텔은 현재 시장에 매물로 나와 있는 상태다.

업계 관계자들은 대형 부동산 개발 성공의 조건은 자금력과 경기 예측력으로 보고 있다.

어떤 경기침체가 닥치더라도 자체적으로 해결할 수 있는 거액의 자금력과 10년에서 20년까지 내다 볼 수 없는 경기예측력 없이 추진할 경우 실패할 확률이 높다고 진단하고 있다.

대형 상업용 부동산이 시작하기보다 유지하기가 더 어렵다는 애기가 나오는 이유다.

한 부동산 업계 관계자는 “집 한 채를 사고 팔 때도 부동산 경기의 흐름을 파악하고 타이밍을 잘 타야하는데 하물며 수천만, 수억달러가 투입되는 대규모 상업용 부동산을 진행할 때는 자금력과 함께 경기 하락 등 다양한 상황에 대비한 철저한 컨틴젠시 플랜이 전제돼야 한다”며 “더 소스 몰과 같은 대형 부동산은 개인 재산 차원을 넘어 ‘커뮤니티 자산’이라는 측면에서 비한인 기업이나 개발자로 넘어갈 경우 많이 아쉬울 것”이라고 말했다.

<조환동 기자>