2022년부터 주택융자의 기본이 되는 컨포밍(Confirming) 융자 상한선이 64만7,200달러까지 올라간다. 연방주택금융국(Federal Housing Finance Agency)은 매년 컨포밍 융자의 한도액수를 조정하게 된다. 컨포밍 융자는 국책 모기지 업체 패니매와 프레디맥이 보증하는 주택융자로 매년 전국의 주택가격 변화를 반영해 정해진다. 단독주택의 대출한도는 대부분의 지역이 64만7,200달러이며 알래스카, 하와이, 괌, 유에스 버진아일랜드 등 일부 지역은 97만800달러까지 올라간다.

주로 컨포밍 융자는 일반 다른 모기지에 비해 이자가 저렴한 편이다. 컨포밍 융자는 페니메와 프레디맥의 심사기준에 부합되는 융자로 융자심사기준이 상대적으로 느슨하며 이자율도 낮은편이다. 지난 2000년 25만2,700달러이던 컨포밍 융자 한도는 2010년 41만7,000달러, 2021년 54만8,250달러를 기록한 바 있다. 연방주택 금융국(FHFA)은 주택가격지수(House Price Index·HPI)의 추이와 페니메와 프래디맥에서 제공된 데이타를 사용해 매년 컨포밍 융자의 상한선을 조정하게 된다.

전국적으로 2020년 3분기에 비해 2021년 2분기까지 주택가격지수(HPI)는 13.38% 올랐다.

이에 맞춰 컨포밍 융자 한도액도 전년 대비 14% 정도 올라간 64만7,200달러로 결정됐다.

이 컨포밍 융자는 서브 프라임 사태이후 두 종류로 나누어졌는데, 64만7,200 달러까지를 정규 컨포밍 융자, 64만7,200달러에서 97만800달러까지를 컨포밍 하이 밸런스(High Balance) 라고 정해 정부 에이전시가 소화하는 융자의 폭을 확대해 당시 폭락했던 주택시장에 활력을 불어넣기위해 만들었던 융자 제도가 지금까지 이어오고 있다.

이 하이 밸런스 융자 규모는 몇 가지 중요한 의미를 지닌다. 첫 번째로 많은 한인들의 융자규모가 여기에 해당하고, 둘째로 렌더에 따라서는 이 금액대를 점보융자에 포함시키기도 하기 때문이다.

점보 융자에 포함시킨다는 뜻은 고객의 경제적인 형편에 따라 또는 융자 시나리오에 따라 고객이 하이 밸런스로 융자를 받을지 혹은 점보융자로 융자를 받을지 자신에게 유리한 융자상품을 결정할 수 있기 때문이다.

또한 많은 사람들이 점보융자의 심사기준과 다운페이먼트 기준 및 이자율이 컨포밍 하이 밸런스 융자의 조건에 비해 무조건 안 좋을 것으로 잘못 알고 있다. 그러나 재정상황과 융자 시나리오, 렌더의 제도 등에 따라 많은 경우 점보융자의 이자율이 컨포밍 하이 밸런스융자보다 낮은 경우가 대부분이다.

웰스파고 은행의 융자담당 스티브 양 론 오피서는 “주택가격의 폭등으로 컨포밍 융자한도가 올라가면서 바이어들이 주택을 매입하기는 수월해졌지만 변화된 융자한도액수를 잘 활용해서 전략을 수립할 필요가 있다”고 조언했다.

한편 컨포밍 융자 상한선 상승으로 2022년 LA카운티와 오렌지카운티의 정규 컨포밍 융자가 1유닛은 64만7,200달러, 2유닛은 82만8,700달러, 3유닛은 100만1,650달러, 4유닛은 124만4,850달러로 융자 상한선이 오른다. 또한 컨포밍 하이 밸런스 융자가 1유닛은 97만800달러, 2유닛은 124만3,050달러, 3유닛은 150만2,475달러, 4유닛은 186만7,275달러로 융자 상한선이 오른다.

<박흥률 기자>