이번 주는 연준에서 향후 금리를 어떻게 할 것인지에 대한 중요한 발표가 있는 한 주이다. 그래서 금리가 어떻게 될 것인가에 대해 다들 촉각을 곤두세우고 있는 상황이다. 물론 부동산 시장은 금리에 아주 민감하다. 코로나 기간 동안같이 금리가 낮은 경우에는 부동산 시장은 활발해지고 반대로 금리가 올라가면 둔화가 된다. 그래서 오늘은 금리랑 상관없는 절대원칙 중 한 가지에 대해서 말해보고자 한다.

집을 팔려고 할 때 집을 수리하는 방법과 현재 상태 그래도 파는 방법이 있다. 어느 정도 여윳돈이 있다면 수리하는 것을 권한다. 하지만 수리한다는 것이 결코 만만한 일이 아니다. 우선 수리를 할 수 있는 목돈이 필요하다. 그리고 수리를 하기위해서는 공사하는 사람들을 몇 번이나 만나야 하고 하나하나 확인할 것이 많다. 시간도 투자해야하고 만약 그 집에 살면서 수리를 한다면 한동안은 먼지 속에서 사는 것에 대해서 마음을 단단히 먹어야 한다.

반면 현재 상태 있는 그대로 집을 판다는 것은 아주 쉬운 일이다. 한마디로 아무것도 하지 않고 그냥 팔게 된다. 기껏해야 청소하고 정리하는 것뿐이다. 여기까지만 본다면 왜 굳이 힘들게 돈 써 가면서 수리를 하고 집을 파는 사람들이 있는지 궁금해지기 시작한다.
아주 간단한 원리가 숨어있다. 예를 들어서 수리하는데 비용이 4만불이 들어간다고 하자. 부엌과 화장실을 새로 꾸미고 바닥에 마루 깔고 페인트 하고, 그 외에 몇 가지 더 손을 보려하니 견적이 4만불 나왔다. 그리고 기간은 3주가 걸린단다. 그럼 이 집이 팔릴 수 있는 예상가는 57만불이다.

반면 현재 있는 상태로 그래도 팔게 되면 이런 식으로 계산을 하면 된다. 수리 후 예상 가격인 57만불에 일단 수리비 4만불을 제한다. 그리고 여기서 중요한 ‘+알파’가 있다. 알파는 여러 가지로 해석될 수 있다. 그중에서 이번 케이스에서는 셀러가 그동안 투자한 돈의 가치에 대한 배당금과 여러 사람 만나면서 수고한 노력과 먼지 속에서 3주의 시간을 참고 지낸 노고에 대한 보답이다. 그리고 이 ‘+알파’는 적어도 2만불은 인정이 된다.
결국 있는 그대로 현재 상태로 집을 팔게 되면 57만에서 공사비 4만에 추가적으로 2만불을 더 제해서 51만불이란 계산이 나온다. 그럼 왜 이렇게 되는지 다른 방향에서 다시 한번 살펴보기로 하자.

공사가 안 되어 있는 집이 마켓에 나왔다. 그리고 좀 여유가 있는 바이어나 투자자가 그 집을 봤다. 그런 경우 이런 바이어들은 계산을 하게 된다. 일단 공사비가 4만불이 들것이고, 그렇다면 내가 4만불이란 목돈을 집 사자마자 넣어야 하고, 그리고 3주 이상 이사를 못 들어가면서 모기지랑 세금은 내야 할 것이고, 또 공사를 제대로 하기 위해서 바쁜 와중에 시간을 내서 사람들을 만나러 다녀야 한다. 중간 중간 공사가 잘 진행되는지 살피러 계속해서 방문하고 참견해야 한다.

이런 금전적인 투자와 시간과 노력에 대한 대가로 적어도 2만불은 받아야 한다. 그리고 이런 상황에서의 ‘+알파’는 바이어의 모기지, 세금, 금전적 투자, 시간, 노력이 다 합쳐져서 2만불이란 숫자가 나온다.
투자자의 경우에는 한술 더 뜨게 된다. 방금 바이어의 ‘+알파’에 자기의 이익(Profit)이 추가가 되어야 하기 때문에 더더욱 가격은 떨어지게 된다.

조금 계산해보니 왜 굳이 집을 수리하고 팔아야 하는지 바로 나온다. 부동산 전문가가 집을 수리하고 팔아야 한다고 말하는 게 집을 쉽게 팔려고 하는 것이 아니다. 수리하기 위해서는 부동산 에이전트 입장에서도 더 많은 시간과 노력이 투자가 되어야 한다. 오히려 그냥 as-is로 팔자고 하는 에이전트가 더 쉽게 팔려고 하는 게 아닐까?
문의 (703) 899-8999, (410) 417-7080

<라니 오 / 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>