집은 사고 싶은데 수입이 부족하다. 그래서 ‘코싸인(Co-sign)’이라는 방법을 이용하려고 한다. 마침 아주 친한 친구가 있어, 그 친구가 코싸인을 해줘도 되는지 묻는다. 물론 친구가 코싸인하는 것은 가능하다.

하지만 주택 구입은 자동차처럼 몇 년만에 끝나는 융자가 아니라, 짧게는 15년, 길게는 30년 동안 지속되는 장기 약정이다. 30년 동안 친구의 크레딧 기록에 코싸인 정보가 남고, 여러 가지 불이익을 당할 수도 있다. 그래서 일반적으로 코싸인은 가족 간에 이루어진다.

예를 들면, 부모님이 작은 자영업을 하고 있고 수입이 그다지 많지 않은 상황에서, 대학을 졸업한 자녀가 첫 직장을 잡고 봉급을 받기시작했다면, 그 자녀의 수입을 더해 융자를 받을 수 있다.

여기서 코바로어(Co-Borrower) 와 코싸이너(Co-Signer) 를 구분할 필요가 있다. 코바로어는 융자에 이름이 올라가고 동시에 주택 소유권도 가진 사람이다.
즉, ‘바로어(Borrower)’나 ‘코바로어’는 실질적으로 동일하며, 단지 누구 이름이 먼저 적히는지에 따라 차이가 있을 뿐이다.

반면, 코싸이너는 융자에만 이름이 올라가고, 소유권에는 이름이 올라가지 않는다. 단지 부족한 수입을 보완해주는 역할을 하는 것이다. 그렇다면, 코싸인을 한 자녀가 이후에 본인의 주택을 구입하려면 어떻게 해야 할까?

1. 코싸인한 자녀의 주택구입
먼저, 부모의 주택 등기상에 코싸인한 자녀의 이름이 올라가 있지 않아야 한다. 앞서 언급했듯이, 코싸인은 자녀가 부모의 주택구입 시 수입을 ‘빌려준’ 것이지, 주택 소유권을 가진 것은 아니다.

여기서 부모님 주택에 코싸인을 했다는 것은, 모기지 페이먼트를 자녀가 아닌 부모님이 납부하고 있다는 뜻이다. 이때 은행은 자녀의 크레딧 리포트에 나와 있는 모기지 페이먼트가 제3자(즉, 부모님)에 의해 1년간 지속적으로 납부된 기록을 요구한다.

부모님이 체크로 지불했다면 클리어된 체크 사본 12개월 치가 필요하고, 자동이체로 지불했다면 자동이체 기록 12개월 치를 제출하면 된다. 중요한 점은 모기지 페이먼트가 연체되면 융자 승인이 어렵다는 것이다.

물론 크레딧도 손상된다. 따라서 코싸인이 이루어진 주택은 절대 모기지 페이먼트를 연체시켜서는 안 되며, 코싸인해준 자녀의 크레딧도 함께 망가질 수 있음을 유념해야 한다. 은행은 위와 같은 12개월 간의 제3자 페이먼트 기록을 검토한 후, 자녀의 크레딧 리포트에 있는 모기지 지출 항목을 제외하고 주택 융자를 진행하게 된다.

2. 12개월 렌트 기록
은행에서 가장 선호하는 코싸이너는 현재 부모님과 함께 거주하지 않고, 별도로 렌트를 하고 있는 경우다. 이때 은행은 해당 코싸이너가 12개월 동안 렌트비를 성실하게 납부했는지를 확인한다.

필요한 서류는 리스 사본과 12개월 치 렌트비 납부 증빙이다. 체크 사본이나 자동이체 내역이 가장 일반적이며, 현금으로 지불한 경우라면 집주인에게 증빙 서류를 받아야 한다.

예를 들어, 12개월 치 영수증이나 해당 내용을 입증할 수 있는 편지가 요구된다. 렌트비를 부동산 관리 회사에 지불한 경우, 은행은 그 회사로부터 VOR(Verification of Rent)이라는 공식 확인서를 받게 된다.

참고로 주택 융자를 받기 위해서는 다양한 서류 제출이 필수이다. 특히 렌트 생활을 하다가 융자를 신청할 경우, 리스 계약서를 잘 보관하고 렌트비는 가급적 체크나 입증 가능한 방법으로 지출하는 것이 향후 심사에 유리하다.

3. 세금 공제 기록
주택을 구입하게 되면 세금과 이자는 개인 세금보고 시 공제 받을 수 있는 항목이다. 가끔 고객 중에는, 부모님 명의로 된 주택에 코싸인만 해주었음에도, 자신이 세금보고시 해당 주택의 세금과 이자를 공제한 사례가 있다. 물론 은행에 융자를 신청할때, 고객이 회사에 근무 중이라면 2년 치 W2와 현재 급여 명세서를 제출한다.

이런 경우 개인 세금보고상에 주택 공제 내역이 없으므로 괜찮다고 생각할 수 있으나, 꼭 그렇지만은 않다. 융자를 신청할 때 은행은 4506T라는 양식에 고객 서명을 받는다.
이 서류는 은행이 IRS를 통해 고객의 2년치 세금보고서를 직접 받아보는 신청서다.

즉, 고객이 제출한 W2 외에도 은행은 IRS를 통해 실제 세금보고 내용을 확인할 수 있다. 문제는, 자녀가 “부모님 집에 살고 있으며 부모 주택 구입 시 코싸인만 했을 뿐”이라고 했는데, 실제 세금보고에서 해당 주택의 세금과 이자를 공제했다면, 이는 실질적인 소유 책임이 있다는 의미로 해석될 수 있다. 이 경우 심사가 복잡해질 수 있다. 따라서 코싸인을 하고 본인 명의로 주택을 구입하고자 한다면, 관련 서류 관리를 철저히 해야 한다.

4. 예기치 못한 상황들
과거 한 고객의 사례를 보자. 부모님의 주택 구입 시 코싸인을 해준 자녀가 결혼을 하고 아기를 가지면서 자신도 주택을 장만해야 하는 상황이 되었다.

이 고객은 은행이 요구하는 모든 서류를 준비해 융자를 신청했지만, 심사관으로부터 연락이 왔다. 이유는 모기지 페이먼트 금액의 불일치였다. 크레딧 리포트에는 월 페이먼트가 2,960달러로 나타나 있었지만, 부모님이 실제로 12개월 동안 납부한 금액은 2,545달러였다.

심사관은 혹시 바이어가 다른 주택을 갖고 있는 건 아닌지 의심했고, 그 차이를 설명하라는 요청이 들어왔다. 조사해보니, 부모님은 모기지 페이먼트와 함께 세금과 보험도 함께 납부하고 있었고, 마침 융자 신청 당시 주택 세금이 인상되면서 모기지 페이먼트가 증가했던 것이다.

즉, 지난 12개월 동안의 납부 내역은 인상 전 금액이고, 크레딧 리포트에는 인상된 금액이 반영된 것이었다.
결국 고객은 인상 전후의 스테이트먼트를 제출해, 세금 인상으로 인한 모기지 변경이라는 점을 증빙했고, 심사는 무사히 마무리되었다.

이처럼 코싸인을 한 고객이 향후 본인의 주택을 구입하려 할 경우, 심사가 다소 까다로울 수 있다. 하지만 까다롭다고 해서 불가능한 것은 아니다.

오랜 이민 생활 속에서 부모님이 주택을 장만하는 데 자녀가 수입으로 도움을 주고, 클로징까지 마칠 수 있다면 코싸인은 충분히 권장할 만한 방법이다. 단, 정확한 정보와 철저한 서류 관리를 통해 미래에 자녀 본인의 주택 구입에도 불이익이 없도록 준비하는 것이 중요하다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>