지난주만 해도 채권금리가 서서히 내려오면서 모기지 금리 역시 부담을 조금씩 덜어내고 있었고, 그동안 관망하던 재융자 문의도 다시 살아나기 시작하는 등 분위기는 아주 달랐었다. “이 정도면 다시 검토해볼 수 있겠다”는 대화가 실제로 늘어나고 있었다.

그러나 주말 사이 중동지역의 군사적 긴장이 고조되면서 시장은 다시 흔들렸다. 많은 이들이 전쟁뉴스가 나오면 안전자산 선호심리로 금리가 더 내려갈 것이라 기대했지만 시장은 정반대로 반응했다. 유가 상승 가능성이 부각되면서 인플레이션 우려가 다시 고개를 들었고, 국채금리는 빠르게 상승했다. 모기지 금리 역시 하루 만에 급반등하며 지난주 한주 내내 내려왔던 흐름을 상당 부분 되돌렸다.

이 장면이 보여주는 것은 분명하다. 전쟁은 금리를 자동으로 낮추지 않는다. 전쟁은 다만 불확실성을 키울 뿐이다. 그리고 시장은 그 불확실성을 물가라는 변수로 해석할 경우, 오히려 금리를 올리는 방향으로 반응한다. 안전자산 선호보다 인플레이션 우려가 더 크게 작용하면 금리는 내려가지 않는다. 이번이 그 사례다.

여기서 중요한 현실이 있다. 금리가 며칠 좋아졌다고 해서 큰 흐름이 바뀌는 것은 아니다. 반대로 하루 급등이 장기추세를 의미하는 것도 아니다. 그러나 변동성이 커질수록 ‘타이밍’의 차이는 분명히 커진다. 지난주 금리를 기준으로 계산했던 재융자 시뮬레이션이 불과 하루만에 달라지는 것이 지금 시장이다.

이럴 때 필요한 것은 예측이 아니라 기준이다. 내 상황에서 의미 있는 금리수준이 어디인지, 월상환액이 얼마까지 내려가야 실행가치가 있는지, 비용회수 기간은 몇 년인지 명확히 계산해 두어야한다. 기준이 없다면 시장에 휘둘리게 되고, 기준이 있다면 시장변동은 오히려 기회가 된다.

특히 지금 주택융자를 검토하고 있다면 세 가지를 먼저 점검해야한다. 첫째 단순히 금리 숫자만 보지 말고 총비용 대비 회수기간을 계산해야한다. 둘째 현재 크레딧 점수와 부채구조가 최적의 금리를 받을 준비가 되어있는지 확인해야한다. 셋째 금리 변동성이 큰 구간에서는 어디에서 금리를 확정할 것인지에 대한 전략을 미리 정해두어야 한다. 이 세 가지가 정리되어있지 않다면 시장이 흔들릴 때마다 판단도 흔들리게 된다.

시장은 항상 외부변수에 반응한다. 그러나 결과를 만드는 것은 뉴스가 아니라 준비상태다. 금리는 통제할 수 없지만 전략은 통제할 수 있다. 지금은 기다림이나 추측보다 자신의 숫자를 점검해야할 시기다. 금리는 늘 움직인다. 그리고 준비된 사람만 항상 좋은 결과물을 가져간다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>