이자부담 줄고 안전 ‘득’- 더 짭짤한 투자못해 ‘실’


일찍 갚을수록 에퀴티 쌓여
홈에퀴티 융자등 유익하지만
모기지 소득공제 기회 줄고
고수익 투자 못해 불이익도

약간의 여유 돈이 있는 사람들은 마땅한 투자처를 찾지 못해 모기지(mortgage)에 여유 돈을 넣고 있는 부류도 있다. 한 달에 얼마간만 모기지에 더 넣어도 모기지가 조기 상환되고 이자를 줄일 수 있어 언뜻 보기에는 꿩 먹고 알 먹는 투자인 것 같지만 모기지 이자를 소득에서 공제할 수 있는 기회가 줄어드는 등 불이익도 있다. 투자처가 마땅하지 않는 현 상황에서 관심의 대상이 되고 있는 모기지 조기상환의 장단점을 알아본다.


주택 소유주의 3% 정도만 모기지를 조기 상환한다. 원래 정해진 한달 불입금 외에 몇십달러 혹은 몇백달러를 더 내는 것은 원금을 갚아나가는 것이므로 대출기관인 렌더는 이를 모기지 조기상환(prepaying a mortgage)이라 부른다. 10만달러를 7% 이자로 30년간 장기 대출했을 경우를 예로 들어 계산해 보자.

◆3만여달러의 이자를 줄일 수 있다.
매달 불입금에 50달러만 더 가산해서 지불해도 30년간 3만1,434달러의 이자가 줄어든다.

◆안전한 투자이다.
주택 값은 장기적으로 항상 올라왔다. 모기지를 조기 상환한 다음 매입 때 가격보다 높은 가격에 팔면 수익이 보장되는 좋은 투자일 수 있다.

◆개인 모기지보험(PMI)을 없앰으로써 매달 70달러를 절약할 수 있다.
주택 매입시 다운페이가 적어 에퀴티가 20% 미만이라면 매달 35∼70달러에 달하는 PMI를 납부해야 한다. 그러나 원금을 조기에 갚아나가 에퀴티가 20% 이상 쌓이면 PMI가 취소되고 한해에 840달러 가량은 절약할 수 있다.

◆에퀴티를 25% 빨리 쌓을 수 있다.
에퀴티가 적고 은행융자가 많다면 명의만 소유주의 것이지 실제 집은 은행 집이라고 해도 과언이 아니다. 그러나 원래 페이먼트보다 원금을 더 내면 그만큼 에퀴티가 빨리 쌓여 내 집이 될 확률이 점차 높아진다. 또 쌓인 에퀴티를 ‘홈에퀴티 융자’나 ‘라인 오브 크레딧’을 이용해 자녀 대학학비 등으로 꺼내 쓸 수 있다.

◆이 모든 장점에도 불구하고 ‘주택 모기지 질의 응답서’의 저자 메리 칼리가리에 따르면 매달 여분의 돈 25달러나 50달러만 있어도 이를 모기지 조기상환에 넣는 대신 다른 투자처에 넣으면 금전적으로 더 현명한 투자가 될 수 있다. 모기지 이자는 7%이지만 투자수익이 8%만 되도 장기적으로 더 많은 돈을 저축할 수 있는데 전문가에 따르면 앞으로 그럴 확률은 점차 더 높아진다는 것.

<정석창 기자>