지난주엔 전반적으로 한인사회에서 많이 선택되는 고정 프로그램에 대해서 알아봤다. 이번 엔 매입과 재융자 시 변동 프로그램을 선택할 때 판단기준과 고정(fixed rate)에 대비되는 장점, 그리고 한인사회에서 가장 선호되는 변동 프로그램의 구조를 알아보기로 한다.
변동 프로그램은 표준이자(index rate)에 마진(margin)을 더한 형태의 이자율로 형성돼 있다. 마진은 한번 정해진 후 변하지 않지만 표준이자가 변할 때마다 기준이자(initial rate)가 변동하는 형태로 구성돼 있다.
변동이 적절한 것은 첫째, 고정이자가 너무 높은 경우다. 이러한 경우 계획된 거주기간이 짧든 길든 간에 차후에 이자가 좋아질 경우 재융자를 염두에 두고 당장의 부담을 피할 수 있기 때문에 많이 선택된다.
둘째는 예상 거주기간이 짧을 경우다. 3년 내지 5년 미만의 거주기간이 예상될 경우엔 아무리 고정이자가 낮다 하더라도 그 기간에 장기 고정(15, 30년) 프로그램의 초기 원금(principal balance) 회복률은 만족할 수준이 못되므로 굳이 페이먼트 부담이 높은 고정을 택할 필요가 없기 때문이다.
셋째, 융자금액이 예상 수준보다 커졌을 경우다. 다른 형태의 매입도 그렇거니와 특히 집을 매입하는 경우에도 많은 사람들이 최초에 염두에 두었던 수준보단 조금 더 높은 수준이나 비싼 가격의 집을 매입하게 되는 상황이 빈번하다. 이럴 경우 이미 준비됐거나 예정된 다운페이먼트 금액은 크게 변화가 없으므로 융자금액 자체가 높아져 이로 인한 증가된 페이먼트를 원래 예상 수준으로 끌어내리기 위해서다.
물론 이러한 경우에 장기간 거주를 목적으로 집을 매입했다면 언젠가는 재융자를 계획하는 상황이 오겠지만 그동안 비축된 자금으로 재융자시 전체 융자금액 자체를 낮춰서 장기간 부담 없는 페이먼트 스케줄을 만들어 낼 수 있다면 그 또한 현명한 방법일 수도 있다. 변동 프로그램의 장점은 프로그램과 페이먼트 옵션 등이 고정 프로그램보다 다양하므로 각기의 상황에 맞춰 여러 형태의 알맞은 선택이 가능하다는 것이다. 페이먼트 능력에 따라서 기준 이자율(index+margin)보다 낮은 최저 불입금도 가능하고(이 경우 원금은 늘어날 수 있다) 기준이자(initial rate) 또는 고정(fixed) 기준의 페이먼트도 가능하며 거주 예상기간에 따라선 일반 고정 프로그램보다 낮은 이자율이 몇년 동안(3년, 5년, 7년) 고정이자로 적용되는 옵션 또는 교체(convert)형 변동 프로그램도 가능하므로 그 선택의 폭이 고정 프로그램보다 훨씬 크고 넓다 할 수 있다.
변동 프로그램의 많은 장점들에도 불구하고, 한인사회에선 일정기간 내에(1~3년) 완전지불(payoff)하면 벌금을 지불하는 선납벌금(pre-pay penalty)이 모든 변동 프로그램엔 거의 강제적으로 있는 것처럼 인식되어 회피하려는 경향이 짙지만, 이런 현상은 일부 우매한 융자 에이전트에 의해 형성됐을 뿐, 실제로는 그렇지 않은 프로그램이 많다. 아직도 융자업계엔 경험 많고 자존심과 자긍심으로 일하며 고객의 알권리를 제대로 충족시켜 주는 융자 에이전트가 다수 존재하므로 이런 이들을 만나 고객 자신도 무리한 요구만 하는 유치한 협상(deal)이 아닌 진정한 동반의 자세로 상담에 임한다면 자신에게 꼭 맞는 프로그램의 선택이 가능해질 것이다. (213)792-5133

제이 명
<키웨이 파이낸스 대표>