이자율과 재융자 시장에 대하여 다시 한번 거론하지 않을 수가 없다. 필자는 이미 지난 4월에 본 칼럼을 통해서 장기간 지속돼 온 모기지 환경의 변화에 대한 전망에서 5, 6월에 올해 기록했던 사상 최저의 이자율에 근접하는 이자율이 다시 기록될 것이라 예견했었고 5월 중순에 드디어 현실로 드러나기 시작했다.

경제가 침체 국면을 벗어날 기미가 보이지 않고 오히려 이미 디플레이션이 시작됨으로써 국채 등 장기 채권시장이 뚜렷한 활황세로 접어들었고 FRB도 저금리 상황을 장기간 유지할 수밖에 없는 경제현황을 예측 전망하고 있다. 이에 모기지 이자율은 과거에 누구도 예견하거나 상상할 수 없었던 수치를 이미 여러 차례 기록했었음에도 불구하고 현재는 아예 믿어지지 않을 만큼 낮은 최저의 이자율을 형성하고 있다.

2년간 지속된 평균 이자율의 하락으로 엄청난 재융자의 붐이 일었었고 이는 비단 재융자뿐만 아니라 주택 가격의 지속적 상승에도 불구하고 대다수의 주택 구입자들에게 망설임 없이(?) 매입에 나서는 용기와 계산을 가능케 했었다. 이제 지난 2년의 평균 이자율보다 1% 이상 더욱 낮아진 이자율(30년 고정 5.5%이하)로 인해 또 한번의 재융자 붐과 주택 매입세의 강세가 예견되고 있다. 이러한 상상을 초월한 모기지 이자율의 지속적인 하락은 지난 몇 년 사이에 주택소유주 한 사람이 두, 세 차례씩이나 재융자를 거듭하게 되는 특이한 상황을 연출하게 했다.

이젠 6개월 전에 재융자를 했던 사람들조차도 다시 재융자를 해야 하는 손익계산이 가능할 정도며 주택을 매입하려는 소비자들에겐 2%의 이자율 차이만 해도 30만달러짜리 집을 37만달러에 매입해도 30년 고정 월페이먼트가 같아지는 엄청난 효과를 발생하게 하여 주택가 상승에 따른 반작용의 부담요소를 무력화시킬 정도이다.

Index Rate(표준이자)을 기준으로 하는 모기지 변동 이자율도 Intial Rate(변동 기준이자)이 지난 몇 년간 사상 최저를 유지함으로써 고정 이자율보다 더 큰 혜택을 지속적으로 보장하고 있다. 이는 주택 매입자들이 주택가격의 큰 상승에도 불구하고 예상 매입가보다 더 높은 가격대의 주택을 매입하는데 일조하는 현상으로 나타나고 있다.

이러한 이자율 변화에 따른 적용의 실례를 들어보자. 30만달러 융자금을 30년 고정에 7.375%의 이자로 계산하면 2,072달러의 월 페이먼트다. 이를 5.375%의 이자율로 계산하면 30년 고정으로 37만달러의 융자금이 같은 액수의 페이먼트로 가능하며 변동 프로그램중 미니멈 페이먼트의 옵션이 가능한 Neg.ARM의 1.95% Start Rate으로 계산하면 비슷한 페이먼트로 56만5,000달러라는 엄청난 융자금액의 증액이 가능해진다. 이자율의 변화가 가져다 주는 매력과 이득은 이처럼 대단한 것이다.

당분간 저금리 현상은 지속될 전망이다. 그러나 예측할 수 없었던 초 저금리 시대가 도래했듯이 가까운 미래에 역사의 평균을 되찾는 반등의 기세 또한 예측치 못한 순간에 다가올 지도 모른다. 인생은 도박이 아니다. ‘이자율’ 일등이 되려는 기대심리로 너무 오래 기다려선 안 된다. 지금이 최상의 실리를 취할 수 있는 절호의 기회이다.
(213)792-5133

제이 명<키웨이 파이낸스 대표>