타운내 아파트나 상가의 가격이 너무 뛰면서 거래 성사 전 에스크로가 깨지는 경우도 흔하게 발생하고 있다.

“가격 비해 수익 낮다” 은행서 융자 거부
추가 다운페이도 못해 거래 깨지기 일쑤

리커스토어를 운영하는 김모(56)씨는 은퇴 후 생계 목적으로 아파트 투자를 생각했으나 결국 포기했다. 한인타운 인근의 150만달러짜리 10개 유닛 아파트 매입을 고려했으나 월 렌트 수입 1만2,000달러에서 모기지 페이먼트와 보험, 세금 등을 제하면 순수입은 3,000여달러가 고작이라는 계산이 나왔기 때문이다. 김씨는 “150만달러를 은행에 예치하고 이자만 받는 것이 오히려 나을 것”이라며 “웬만한 아파트들은 가격이 너무 높아 수지가 맞지 않는다”고 말했다.
350만달러에 매물로 나온 한인타운의 한 샤핑센터는 최근 은행 대출을 받지 못해 거래 성사전 에스크로가 깨졌다. 에스크로가 깨진 것은 지난 두 달 새 두 번째다. 이는 바이어가 이같이 고가에 구입할 경우 수입이 낮아 융자액 환수가 불투명하고 정확한 감정가가 나오지 않는다는 이유로 은행이 대출을 꺼리기 때문이다.
은행관계자는 “주변 시세보다 월등히 가격이 높을 경우 감정이 나오지 않으며 감정가 없이는 대출이 불가능하다”고 말했다.
이와 관련 한 한인 부동산 에이전트는 “계산을 해보니 모기지와 경비를 다 빼면 주인이 손에 쥐는 순수입은 월 1만2,000달러 정도에 불과하다”며 “350만달러라는 거금을 투자하고 이 정도 수입이 나오는 매물을 어떻게 고객에게 소개 하겠냐”고 반문했다.
부동산 시장의 활황으로 한인타운내 아파트나 상가, 샤핑센터의 가격이 지나치게 올라 융자나 감정이 안돼 거래가 이루어지지 않는 경우가 부쩍 늘어나고 있다.
‘옥스퍼드부동산’의 리처드 구 대표는 “최근 나오는 한인타운의 아파트들은 렌트 수입의 10배, 혹은 12배, 15배에 매물로 나오는 경우도 흔하다”며 “상가도 팔려는 가격이 감정가나 주변 시세보다 너무 차이가 나고 있다”고 말했다.
한인 부동산 업계에서는 가뜩이나 상업용 매물이 부족한 상태에서 그나마 나온 매물들은 가격이 너무 비싸 바이어를 찾지 못하는 이중고를 겪고 있다고 호소한다. 또 최근 상승세를 이어가고 있는 모기지 금리도 바이어를 압박하는 요인으로 작용하고 있다. 상가나 아파트의 경우 최근 매물들은 가격 폭등으로 ‘캡 레이트’(Cap Rate)가 5%에 불과한 경우가 대다수이다.
남가주한인부동산협회 정인기 회장은 “캡 레이트가 한때는 10%에 달했으나 요새는 대다수가 5-6%에 불과하다”며 “그나마 낮은 부동산 금리가 상업 부동산 호황을 뒷받침했으나 가격 폭등과 금리 상승이 투자가를 망설이게 하고 있다”고 말했다.
‘트러스트랜드 모기지’의 신디 이 부사장은 “아파트나 상가 융자는 프라임 금리에 2%까지의 변동 모기지가 적용되고 다운페이먼트도 최소한 30%를 해야하는 등 주택에 비해 위험부담이 상대적으로 높다”며 “가격이 너무 높아 은행이 요구하는 추가 다운페이먼트를 부담하지 못해 에스크로가 깨지는 경우가 증가하는 추세”라고 말했다.

<조환동 기자>