신석호<공인회계사>

도시의 발전 형태는 중심권을 기점으로 하여 근접성이 유리한 방향으로 발전하게 된다. 즉 교통망의 구성이나 교통기관 이용의 편리성에 따라 손가락(Axial)형태로 발전되어진다.뉴욕의 도시 형태에서 보면 맨하탄을 중심으로 하여 교통망을 이어가는 전철이나 도로망의 이용도에 따라 도시가 이루어져 가고 있다. 특히 퀸즈 지역의 도시 형태는 서부 캘리포니아의 도
시 형태를 그대로 답습한 형태라 한다.즉 퀸즈의 경우 맨하탄을 벗어나면 바로 보이는 곳에 이상스럽게도 많은 묘지 자리들을 보게된다.

상업의 중심지와 거주의 중심지인 맨하탄에서 볼 때 위치적으로 보아 퀸즈는 주로 농경지로 사용되었던 곳으로 인구가 적었던 시절 맨하탄의 교외로서 묘지나 농작물 경작 등의 용도로 적합하게 사용되었던 곳이다.그러나 그 묘지를 벗어나면 대단위의 공장과 창고 등이 많다. 그리고 도시의 이름도 롱아일랜드 시티라 명명할 당시 맨하탄에서 볼 때 긴 섬의 시작점이라는 데서 그 이름을 붙였으며 다음으로 우드 사이드, 서니사이드 등의 이름은 울창한 숲과 한가로운 햇빛이 밝게 내려쪼이는 한가한 들판의 감각을 준다.

여기서 보면 롱아일랜드 시티의 경우 상공업의 중심지인 맨하탄의 인구가 증가하고 토지가격이 상승하므로 묘지로 사용되던 토지를 지나 가장 맨하탄에 가까운 곳인 인접지역에 같은 용도를 찾게 되고 그 토지는 퀸즈 보로 브릿지로 연결하므로서 도시화의 속도를 빠르게 한 것이다. 이러한 상공업의 발전으로 인한 도시주택의 수요가 늘게 되면서 인근의 서니사이드와 우드사이드를 농경지에서 주택지화 시켜나갔으며 7번 전철역을 중심으로 하여 각각 조그마한 도시가 형성되면서 점점 각 도시간이 연결되어지면서, 대도시화가 되었다.이러한 도시화의 확장은 토지가격 상승 요인이 되었고 인구의 증가와 수요가 증가되므로 가격이 상승되어지는 요인이 되는 것이다. 여기서 볼 때 가격의 요인은 중심도시의 인접에 따라 그 용도의 최대이용의 효율에 따른 수요의 증가로 설명하게 되어진다.

특히 제도적인 요인은 토지의 이용 제한에서 수요에 따라 그 인근토지의 제한이 해제되어 최대효율적인 이용으로 사용되어 질 수 있는 경우를 말한다.토지가격 상승은 한 중심지에서부터 시작되어 인접지역으로 파급되어 가면서 같은 이용도의 토지에 대한 가격의 수준이 유지되어간다. 변두리의 토지가격이 갑자기 상승되므로 중심부가 따라서 상승한 다는 현상은 있을 수가 없다. 도시의 중심의 토지가 상승함에 따라 투자의 방향이 기회비용에 따라 경제학상으로 대체의 원리가 다시 작용되어 중심지의 로케이션에 따라 가격이 상승하는 요인이 되며 이러한 사이클을 반복하여 가면서 상승하게 된다.

이 이론은 부동산투자의 결정요인 중 Capital Gain (매매양도차익)을 목적으로 하는 투기의 성향에서 많이 나타난다. 특히 거주용 부동산의 경우 매입자가 거주를 목적으로 하지 않고 양도차익을 위하여 여러 개의 부동산을 매입하여 기대 가격을 설정하여 놓고 경제적인 대체의 요인을 기대하는 것으로 투기의 기본적인 요소이며 한국에서의 복부인을 양산시킨 요인으로 항상 누군가가 위험부담을 안아야 한다는 문제점이 발생한다.

미국의 경우 1979년 캘리포니아에 밀어닥친 주택 붐은 1982년에 가선 수많은 피해자가 속출하고 이때 당시 초기 투기에 성공을 한 사람의 경우라도 마지막에 스스로가 피해자가 되는 경우를 많이 보았으며 1984년에서 1985년 사이 뉴욕을 중심으로 한 부동산 투자가 그러한 조짐을 예견하여 주었었다. 그후 부동산 시장이 극심한 하향세를 보이며 투자가들에게 많은 손실을 주었다. 지난 수년간 달아오른 부동산 가격이 어떤 형국을 이룰지는 세인의 관심을 끌고 있다.