오늘은 ‘수주자 선취특권’(Mechanics Lien)에 대해 알아보자.
이법은 가주 헌법 14조 3항에 명시되어 있다. 이법의 근본적인 목적은 건설관련 작업에 자재를 공급했거나 노동을 한 수주업자들이 공사 대금을 받을 수 있게 법적인 장치를 한 것이다. 그렇기 때문에 이 수주자 선취특권은 자재를 주거나 공사를 해주고 대금을 못 받은 해당 건물에만 붙일 수 있다. 공사 발주자가 다른 여러 건물을 소유해도 다른 건물들은 이법의 대상이 아니다.
먼저 어떤 사람이 이 특권을 행사 할 수 있는가 알아본다. 가주 민법 3110조항은 아주 광범히 하고 여러 종류의 사람이 이 권한을 행사 할 수 있다. 몇 예로 원청업자, 하청업자, 자재 납품업자, 공사장비 대여업자, 설계사, 엔지니어, 개발 업자 등이다.
둘째 이 특권을 행사할 수 있는 자격요소 몇 가지를 알아본다. 그 공사에 기여한 것이 지속적으로 남는 것(permanent nature)이어야 한다. 예로 주택 정원공사는 그 땅이나 건물에 지속적으로 남아 있을 성질의 일이라 이 특권을 주장할 수 있는 일이지만 잔디에 물을 주는 업무나 공사장의 청소를 해준 대금은 건물에 남아 있는 성질의 일이 아니기 때문에 특권을 행사할 수 없다.
또 가주 민법 3106조항에 ‘work of improvement’에 관련된 일만 이 선취권 대상이라고 명시되어있다. 부득이 한국말로 표현한다면 건설과 땅 관련 작업만 해당된다. 예로 새 건물, 보수 공사, 다리, 담장, 우물 등. 또 자재를 공급했다고 해도 그 자재가 공사에 꼭 사용된 다음에야 이 권리 주장을 할 수 있다.
더욱 중요한 것은 이 선취특권을 주장하는 사람은 ‘good faith’를 갖고 해야 한다. 받을 돈의 액수를 과장해 많이 요구하거나 공급하지 않은 자재를 요구 목록에 삽입한다던지 하면 이 권한을 박탈당한다.
이 권한은 말 그대로 공사가 시작된 후 생긴 어떤 담보계약, 선취특권, 융자계약 등보다 법적으로 먼저 보호받을 수 있는 우선권이 주어지기 때문에 수주자 선취특권을 가질 수 있다면 다른 채권자보다 훨씬 유리한 위치에 서게 된다.

방일영 <변호사 MS&K>