60일내 카운티 등기 필수

전주에 이어 메케닉스 린(Mechanics Lien)에 대해 더욱 자세하게 알아본다.
이 수주자 선취특권을 완전하게 주장하기 위해서는 3단계의 절차가 필요하다. 첫째는 공사 시작 후 20일내에 공사 발주자에게 예비통지를 주어야 한다. 이 통보절차의 목적은 주인, 원청업자, 건설 융자를 해주는 은행이나 업자에게 권한을 주장할 수 있는 사람이 누구라는 것을 사전에 알려주는 것이다. 이 통보서류는 개인이 직접 배달하거나 등기우편을 해야지 보통 우편은 효력이 없다.
공사를 마친 후나 공사가 중단되었는데 대금을 못 받으면 다음단계로 선취특권을 건물이 소재한 카운티 공관에 등기(recording) 해야 한다. 주인이나 발주자가 공사가 완료되었다(notice of completion)을 등기 했을 때 원청업자는 그 날부터 60일안에 선취특권을 등기해야 하고 그밖의 하청업자나 수주자는 30일내에 선취특권을 등기하여야 한다.
공사가 완료됐다는 통고가 등기 안될 때는 완료 날짜가 언제인가를 놓고 시비가 생긴적을 필자는 여러 번 경험했다. 가주 민사법 3086 조항은 이러한 상황을 3개의 예로 설명하는데 요약해 말하면 공사 완료통지서가 따로 없을 때는 공사가 끝난 90일안에 이 선취특권을 등기해야 한다. 특히 3086 조항의 적용은 전문인과 상의하는 것이 바람직하다.
세 번째 절차는 선취특권을 등기한 후 90일안에 이 특권을 포크로스(foreclose) 한다는 소송을 법원에 접수해야 한다. 위에 명시한 것을 하나만 못해도 권한을 상실하기 때문에 주의해야 한다.
또 포크로스 소송을 한 사람은 ‘Lis pendence’를 등기해 선취특권을 행사하려고 하는 해당건물이 소송에 걸려있다는 것을 사람들에게 알리는 것도 중요하다.
(310)312-3113
방일영
<변호사·MS&K>