융자환경의 변화에 대해서 이미 수차례 언급한 바 있지만 오늘은 좀 더 구체적으로 융자승인의 기본 요소들을 짚어가며 실질적인 승인 심사의 변화된 환경이 무엇인지를 설명해 보기로 한다.

융자승인의 심사 기본 요소들은 크레딧, 인컴 그리고 출처증명 등의 세 가지가 가장 중요한 심사 부분이며 부수적이지만 깊은 연관성을 지닌 파트가 ‘융자비율’(LTV: Loan to Value)이다. 이중에 융자 비율은 돈의 문제이므로 여유만 있다면 인위적인 조절이 가능하며 결정을 내리는 순간 그 즉시 변화가 이루어진다.

그런데 융자 신청자의 의지나 결정으로 즉각적인 변화를 가능케 할 수 없는 부분들이 크레딧, 인컴, 출처증명이다. 달라진 융자환경이 문제가 되는 이유가 바로 여기에 있다.

보통의 크레딧(640점)이면 정상적인 융자 프로그램의 신청이 가능했었고, 680점 정도면 인컴 증명을 안 해도 됐었고, 700점이 넘으면 출처증명 등 거의 모든 심사 요소들을 증빙서류 없이 통과할 수 있었는데 이제는 이 세 항목 중 단 한 가지도 과거의 심사기준이 남아있지 않다는 것이다.

크레딧 점수에 대한 기본 가이드가 완전히 달라져서 700점 이하는 나머지 두 가지 항목인 인컴과 출처증명을 완벽히 증거할 수 있어야 정상적인 융자에 도전(?)할 수 있는 정도의 자격이 되고, 740점이 넘어도 두 항목 중 하나라면 몰라도 두 가지 모두를 증빙서류 없이 제대로 된 프로그램과 이자율을 취득하기는 어렵다. 결국 완전한 융자를 메이저 모기지 은행에서 좋은 내용으로 받기 위해선 이 세가지 항목 모두를 완벽히 통화할 수 있어야 한다는 것이다.

게다가 변화된 ‘융자비율’ 때문에 최소한 20% 이상은 다운페이를 해야 되며 부동산 마켓의 현상 때문에 실제로는 미니멈 다운페이가 25%로 상향되는 경우가 빈번한 실정이다.

이러한 변화들이 과거와는 360도 달라진 융자환경의 실체이다.

그래서 수많은 잠재 바이어들이 주택시장의 분위기 전환을 예상해서 적극적으로 주택을 매입하려는 분위기가 형성돼 가고 있음에도 불구하고 이런 융자환경의 문제 때문에 매입 의지마저 꺾이는 경우가 허다한 상황이다. 그렇다면 과연 완벽한 자격의 바이어가 아니면 정말 방법이 없는 것일까? 그건 아니다. 까다로워진 심사를 통과하는 방법이 가능하긴 하다. 단지 전제조건으로 ‘시간’을 필요로 할 뿐이다.

한두 달의 시간을 두어도 변화시킬 수 없는 심사요소가 있긴 하지만 나머지 파트는 시간을 두고 준비하면 승인받을 수 있는 변화를 가능케 할 수 있기 때문이다.

때문에 달라진 융자환경을 극복하고 또 다른 전환을 이룰 부동산 마켓에서의 기회를 잃지 않기 위해선 정말로 ‘준비된 바이어’가 되어야 하고, 이러한 현실 적응의 의지와 노력을 갖춘 소비자만이 새롭게 변화된 시대의 승리자가 될 것이다.

제이 명
<론팩 모기지 대표>
(213)500-7644