남가주 부동산 시장이 최근 바닥론이 대세를 이루며 반등을 시도하고 있다. 그동안 주택 구입을 미뤄왔던 한인들도 본격적인 샤핑에 나서며 모처럼 찾아온 내 집 마련의 기회를 살리기 위해 동분서주하고 있다. 하지만 지난해 금융위기는 금융시장 경색으로 이어지며 주택구입 희망자들의 발목을 잡고 있다.

# 자영업자 세금보고 걸림돌

사례 1

발렌시아에서 리커스토어를 운영하는 한인 김모씨는 최근 주택구입을 위해 은행을 찾았다 ‘풀닥’(Full Document)을 갖춰야 융자가 가능하다는 대답에 주택마련의 꿈을 미뤄야만 했다. 도미 후 10여년간 식당 종업원, 파트타임 건설노동자 등을 거치며 개미처럼 일해 온 김씨는 지난 2008년 발렌시아에 조그만 리커스토어를 열고 적지 않은 재산을 모으는데 성공했다.

하지만 소득의 대부분은 세금보고를 하지 않은 현찰 수입이었다. 세금을 피하기 위해 현찰 장사를 고집해 온 김씨는 “세금보고 기록이 없으면 아무리 수입이 많아도 융자가 힘들다는 대답을 들었다”고 전하고 “최소 2년간은 주택 융자를 위해서라도 제대로 세금보고를 할 생각”이라고 말했다.

# 한국 송금 자금출처 확인

사례 2

최근 한인타운에서 시가 30만달러 콘도를 구입한 한인 최모씨 부부는 부모님이 보내 준 다운페이먼트의 출처를 증명하느라 진땀을 뺐다.

최씨 부부는 부모님의 증여서류로 출처를 증명하려 했지만 은행에서는 기프트 레터 이외에 송금 기록, 한국 부모님의 은행잔고 기록까지 요구했다. 남편 최씨는 “추가서류를 마련하는데 약 일주일가량이 소요됐는데 하마터면 에스크로 기한을 넘길 뻔 했다”고 말했다.

그는 “3년 전 형이 주택을 구입할 때도 부모님이 다운페이를 보내주셨는데 그때는 아버지 명의의 증여서류 한 장으로 해결됐었다”며 “달라진 대출기준을 실감했다”고 덧붙였다.


# 적은 다운페이 기회 잃어

사례 3

자녀 교육을 위해 이사를 계획 중인 박모씨는 벌써 3번째 주택구입에 실패했다. 박씨가 노리는 매물은 차압매물. 이를 위해 박씨는 수년 전부터 크레딧 스코어를 관리하고 대출 사전 승인을 받아 두는 등 만반의 준비를 했지만 매번 오퍼에서 떨어졌다. 박씨는 “FHA 론을 통해 주택을 구입하려다 보니 다운페이먼트 수준이 3.5%에 지나지 않는다”며 “요즘 시장에서 다운페이 3.5%로는 명함도 내밀지 못한다는 것을 깨달았다”며 답답해 했다.

은행이 융자를 결정하는 다운페이먼트 수준이 30%를 넘어서며 적은 다운페이먼트로 주택을 구입하려는 한인들은 오퍼 단계에서 기회를 잃고 있는 상황이다.

웰스파고 은행 스티브 양 융자담당 매니저는 “9월부터 시중은행들의 융자기준이 크게 강화되고 있다”고 지적했다. 융자기준 강화의 핵심은 소득 증명이다.
양 매니저는 “현재 모든 은행들은 융자 신청자에게 ‘풀닥’을 요구하고 있다”며 “소득 증명, 다운페이먼트 출처 증명, 750점 이상의 높은 크레딧 점수를 갖추지 못한 융자신청은 모두 기각되는 실정”이라고 밝혔다. 소득 증명은 기존 소득 증명자료로 활용되던 VOE(Verification of Employment) 이외에 2년치 세금보고 증명이 필수적으로 갖춰져야 한다.

소득수준도 최소 수년간 지속된 부분만 인정되며 증명시점에서 수개월 사이 갑자기 나타난 소득은 인정되지 않을 정도로 심사가 까다로운 상태다. 주택구입 계획이 있다면 최소 2년 전부터 서류준비에 착수해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.


■ 주택융자 때 준비사항

1. 최소 지난 2년간 세금보고
2. 자금 출처 확인을 위한 서류구비
3. 30%가 넘는 충분한 다운페이먼트

<심민규 기자>

<그림 이진구>