융자 업계와 부동산 업계에서 일 하고 있는 실무자들은 뼈져리게 실감하고 있을것이며,주택매입을 위해 융자를 시도했거나 신청중인 소비자들도 당혹스런 상황을 경험 할 수 밖에 없을 정도로 어려워졌다. 그래서 모기지 시장의 극단적인 환걍의 변화로 융자 자체를 이해하는것이 너무나 어렵고 복잡해졌다.

완벽하게 ,정말 완벽하게 인식의 전환이 이뤄지지 않는 소비자 라면 차라리 주택 매입을 포기할것을 권유하고 싶은 만큼 융자가 어렵다. 이미 오래전부터 여러차례 인식의 변화를 말해왔고 철저한 준비를 강조 해왔다.

그러나 아쉽고 안타깝게도 변화에 대처하는 자세가 여전히 부족하다. 가늠할수 없을만큼 포괄적인 변화의 핵심은 ‘승인심사’와 ‘LVT.’그리고 ‘이자율’ 부분이다.

승인심사는 이미 여러번 언급한 바와같이 이제는 완벽한 FULL Dacument 의 심사로 바뀌었고, 심사파트의 핵심도 credit(신용평가) 그리고, income(수입증명) 등의 세 가지도 예전 일정 수준의 다운페이먼트만 하면 승인이 수월했지만 이제는 50%를 다운해도 어느 파트이든 문제가 되거나 증명할 수 없다면, 융자승인을 보장받을수 가 없다.

아직도 대다수의 소비자들은 융자승인을 받지 않으면 모두 정상적 이자율이 가능한 것으로 생각하지만 변화된 현실은 절대 그렇지 않다.

이젠 융자 승인이 됐어도 크레딧 점수를 LTV, 콘도, 유닛, OWNER OCCUPY 문제 ,융자 프로그램(변동),현금인출 재융자 그리고 이자만 내는 페이먼트 선택등의 모든 항목이 이자율을 변화시키는 요소로 작용한다.

해당 사항이 많을수록 이자율이나 이자 매입비용(LOAN POINT)이 높아져 별도로 부가되는 비용이 최소 0.5%-3% 까지 추가될 수 있다.

은행 소유의 매물이 많을수밖에 없는 시장 상황에서의 무모한 도전은 오퍼 과정에서 이미 수 없는 실패를 거듭할 수 밖에 없다. 결국 매입을 위한계약 성사 자체도 어렵고 계약이 된다해도 또 다른 낭패에 접어들기가 쉬운것이다. 돈들여 마음 고생하고 병나기 쉽다.

매입 적기라고 확신하고 주택구입에 나선 완벽한 수요자들이 주류사회에 상상을 초월할 정도로 많다. 오히려 부족한 건 완벽한 수요자가 아니라 ‘모기지자금’이다. 간추려 이야기 하면 돈이 딸린다는 이야기다. 완벽한 바이어 중에서도 골라서내줘야 할판이다.

아것이 진짜 현실이다. 이제 정말 착각 속에서 벗어나야 할 것 이다.


제이 명 <론팩 모기지 대표>
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