불황이 지속될수록 주택융자는 더욱 어려워질 수밖에 없다. 누구나 상식적으로 이해될 수 있는 부분이지만 경기 침체로 인한 모기지 페이먼트 연체가 우려될 수밖에 없는 현실이 가장 큰 문제다. 이로 인해 주택융자의 승인 심사는 더욱 까다로워질 수밖에 없고 크레딧 점수와 다운 페이먼트의 기준 조차도 더욱 더 향상된 수준을 요구하게 되는 변화가 이루어 졌다.

그러나 소비자들의 현실은 이를 따를 수 없는 반대의 현상으로 심화되고 있는게 현실이다. 경기침체의 상황에서 시간이 갈수록 더 많은 다운페이를 축적하는 것도 어렵고 크레딧점수가 높아지는 것도 어려울 수 밖에 없는 게 당연하다.

full document의 심사로 바뀐데다 이러한 추가적인 문제까지 겹쳐지니 주택시장에서의 소비자들의 입장은 더욱 위축되고 남감해질 수밖에 없어졌다. 주택가격의 극단적인 하락과 최상의 이자율이 전제된 주택매입의 환경이 매력적이지만 융자승인의 난관에 부딪쳐서 매입을 포기하는 경우마저도 빈번히 발생하고 있다.

이 중 가장 큰 문제는 크레딧 점수인데, 변화된 기준의 다운페이를 한다 하더라도 크레딧 점수가 낮으면 여러 가지 문제에 봉착하게 된다. 740점 이상의 안정적인 크레딧 점수가 아니면 정상적인 이자율을 확보하기도 힘들고 융자승인을 거부당할 수도 있다. 한 마디로 크레딧이 가장 핵심적인 요소로 작용하는 변화가 이뤄진 것이다.

그런데 소비자들의 크레딧 환경은 이와는 반대로 크레딧 점수가 낮아지는 상황으로 치닫고 있다. 페이먼트 연체 기록등의 사유가 발생한 경우는 당연하다 치더라도, 정상적으로 페이먼트를 잘 내고 있는 소비자조차도 평균점수가 낮아지는 변화가 이뤄지고 있기 때문이다. 상식적으론 이해가 잘 안되겠지만 사실이다. 이를 가능케 하는 요소가 크레딧 시스템에 숨어 있는데, 그것은 다름아니라 ‘크레딧 한도(limit)와 잔액(balance)의 비율’이다. limit 대비 balance의 비율이 높아지면 점수가 낮아지는 크레딧 스코어 책정의 핵심 요소인데, 경기침체의 장기화와 실업률 증가를 우려한 은행들이 지속적으로 크레딧 한도액을 낮추고 있다는 것이 문제이다. 이로 인해 매달 비슷한 balance를 유지하고 있는 소비자들 조차도 크레딧 점수가 낮아질 수 밖에 없는 현상이 발생하게 되는 것이다.

결국 이러한 새로운 크레딧 환경을 이겨내고 크레딧 점수를 정상적으로 유지하게 위해서는 Balance(잔액)를 더욱 낮추는 방법밖에 없다. 글로벌 불황이 낳은 기형적 현상이지만 어쩔 도리가 없으며 시대적 난관을 극복하고 생존하려는 은행들의 의지(?)를 탓할 수도 없다. 이제는 더욱 더 준비된 소비자만이 주택융자를 받을 수 있는 시대임을 잊지 말아야 할 것이다.


제이 명 <론팩 모기지 대표>
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