글로벌 금융의 몰락으로 야기된 신용경색 사태와 경기 불황이 겹치면서 부동산의 하락과 냉각상태가 장기화 되면서 모기지 점보융자는 극단적으로 펀드가 부족한 현상에 접어들게 됐다.

이로 인해서 캘리포니아처럼 주택가격이 높은 지역에서는 주택매입 융자뿐만 아니라 재융자마저 완벽히 막히면서 부동산 시장의 위축을 가중시키고 있는 실정이다. 한시적으로 점보 시장을 커버하기 위해 “점보-컴포밍(일명 Agency Jumbo)”이라는 프로그램을 정부 모기지 공사가 운용하고 있지만 경기침체로 인해 인컴의 사이즈가 큰 폭으로 줄어든 소비자들의 상황을 감안할 때, 인컴증명의 심사를 통과할 수 있는 겅우가 극소수에 불과해서 현실적으로 거의 도움이 안되고 있다. 그렇다고 은행들이 자체적으로 운용하고 있는 포트 폴리오 형태의 일반 점보융자라도 원활한 상태라면 도움이 되겠지만 이마저도 전혀 다를 바 없는 삼사 기준을 갖추고 있으며 오히려 부수적인 프리미어 어카운트의 전제 조건을 요구하고 있어서 전혀 가동이 안되고 있는 상황이다. 물론 간혹 일부 증빙서류를 면제하는 포트폴리오 융자가 가능한 경우도 있긴 하지만 일반적인 환경의 융자 수요자에겐 전혀 통용이 안되는터라 전체 융자수요자들을 위한 점보 융자는 작동하지 않고 있다고 보는 것이 옳다. 이러한 점보 융자 시장의 붕괴 현상은 부동산 시장의 회복을 더욱 더디게 만드는 원인으로도 작용하고 있다. 뿐만 아니라 주택의 현금 지분(Equity)을 크게 확보하고 있는 고가주택 소유주들이 이러한 현실로 인해 이미 막혀버린 2차 에퀴티 융자와 더불어 현금인출 재융자마저 받을 수 없는 상황이라 경제 전반의 유동성 마비를 부추기고 있는 실정이다.

고가의 주택을 소유한 소비자들의 어려움은 이뿐만이 아니다. 에퀴티의 현금화를 시도하기 위해 아예 주택을 매도할 결심을 굳히고 시장에 내놓아도 당혹스런 현실을 경험하게 되는 건 마찬가지다.

매수자가 엄청난 다운페이를 하고 컨포밍 융자를 시도하지 않는 이상은 점보융자를 통과해서 에스크로를 끝낼 수 있는 가능성이 너무도 희박하기 때문이다. 예를 들어서 150만달러의 주택을 판매한다고 가정한다면, 컨포밍에 맞춰서 융자를 받으려면 거의 110만달러라는 거액의 다운페이를 준비해야 한다.

현재의 경기 상황을 감안할 때 이는 극단의 한정된 바이어 그룹만 가능하다. 이로 인해 페이먼트를 감당할 수 없는 상황으로 몰락한 일부 저택 소유자들은 에퀴티를 포기하고 헐값에 매도하거나 에퀴티가 있음에도 불구하고 은행에 차압을 당하는 황당한 경우마저 발생하고 있다. 점보 융자의 융통성 있는 승인 기준이 절실하다. 컨포밍보다 높은 기준의 LTV(Loan To Value)를 설정하더라도 인컴 심사의 기준울 완화시켜야만 한다.


제이 명 <론팩 모기지 대표>
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