주택융자에서 외국인을 지칭할 때 많은 사람들이 비영주권거주외국인과 비거주외국인을 혼동하는 것 같다. 비영주권거주외국인은 E1, H1등과 같은 비자에 해당하는 자로 미국에 합법적으로 장기 거주하면서 일을 하고 소득에 대한 세금보고를 하며 소셜시큐리티 번호를 보유하여 크레딧도 쌓을 수 있는 신분을 말한다.

따라서 이들이 세금보고와 크레딧을 정상적으로 쌓았을 경우에는 영주권자나 시민권자와 별 차이 없이 주택융자를 받을 수 있다. 이에 반하여 비거주외국인들이란 미국 방문자들로 미국에 일시적인 거주가 허락되었을 뿐 법적으로 일을 할 수 없으며 소셜시큐리티번호가 없는 사람들을 일컫는다. 주택융자에 있어서 외국인이란 일반적으로 이러한 비거주외국인을 말한다.

외국인이 미국에서 주택구입을 위한 융자를 신청할 경우 렌더는 이 외국인들에 대하여 기본적으로 자국에서 경제활동을 하며 미국에 휴양과 방문을 위한 Second Home 즉 별장용 주택을 구입하는 것으로 간주한다. 따라서 대부분 외국인 융자는 세컨홈으로 진행된다. 그리고 주택의 형태는 싱글 페밀리 하우스, 2유닛, 콘도(타운하우스)등으로 한정되어있으며 3-4유닛은 허락하지 않는다.

다운페이먼트는 렌더마다 다를 수 있으나 요즘은 일반적으로 최소 40%를 요구한다. 융자금액은 최대 650,000달러까지이다. 다운페이먼트와 에스크로 클로징 비용, 리저브 금액에 대한 출처를 요구하며 본국으로부터 은행의 잔고증명서를 영문으로 받아 제출하면 된다. 이때 2개월 평균잔고금액을 기준으로 본다는 것을 유의해야한다. 다운페이먼트와 에스크로 비용은 에스크로가 끝나기 전 미국의 은행으로 송금되어야 한다. 외국인 융자에서 가장 조심해야 할 부분의 하나가 리저브 요구사항이다. 넌 컨포밍(Non Conforming)융자인 만큼 리저브 금액을 많이 요구한다. 다운페이먼트정도, DTI정도, 융자상품에 따라 달라지지만 일반적으로 융자금액의 10%에서 많게는 40%까지의 PCL(Post Close Liquidity)를 요구하는 만큼 미리미리 준비를 해두어야 한다.

외국인들은 미국에서 크레딧 기록이 없기 때문에 이를 대체할 수 있는 자료들이 제출되어야 한다. 일반적으로 한국의 신용카드 회사를 포함하여 보통 3개 금융기관들로부터 손님의 신용거래와 관련된 내용이 담겨져 있는 편지를 받아서 제출하면 된다. 이 편지에는 금융기관과 손님의 거래년수, 신용한도, 현재잔액, 신용상태등이 포함되어 있어야 한다.

외국인융자로 가능한 융자상품에는 5/1ARM, 7/1ATM등의 변동삼품과 15년 30년등 고정상품 모두가능하며 이자만 내는 상품은 일반적으로 허락하지 않는다. 외국인 융자는 넌컨포밍융자인 만큼 이자율이 컨포밍유자에 비하여 많이 비싸다.

상품에 따라 다르겠지만 약 1-2%정도 비싸질 수 있다.

서브프라임 사태이후 외국인에 대한 융자가 많이 사라지거나 심사기준이 더욱 까다로와 전것이 사실이다. 이 때문에 각 렌더마다 외국인 융자경험이 풍부한 융자담당자나 심사담당자가 많지 않다.

또한 외국인융자는 넌컨포밍융자인 만큼 표준화된 시스템승인 없이 심사담당자의 최종승인여부가 날 때까지 기다려야하는 난점이 있다. 따라서 외국인융자를 통해서 주택을 구입할 경우에는 융자 컨틴전시를 없애는데 아주 조심해야할 필요가 있다.

스티브 양 <웰스파고 론오피서>
(714)808-2491