주택융자를 위한 승인 심사가 너무도 엄격하게 변화됐고, 그 변화의 핵심이 Full Doc 심사로의 전환이라는 것을 모르는 이는 이젠 거의 없을 것이다.

융자 승인을 위해 요구되는 모든 증빙자료를 사실적으로 제공하여 승인을 받는 방법, 특히 융자 승인의 가장 중요한 심사 파트인 수입증명과 출처증명에 관한 심사를 예전처럼 간단하게 그저 융자 신청서에 진술한 것을 토대로 승인을 내줬던 방만하고 비현실적인 방식은 절대 허용치 않겠다는 엄중한 변화가 이뤄진 것이다. 이러한 변화는 이미 2007년 서브 프라임 사태와 글로벌 금융의 신용경색으로 인해 점보융자(41만7,000달러 이상)에서부터 이뤄지기 시작했고 2008년 4월 1일을 기점으로 모든 종류의 주택융자 승인 기준으로 확산되고야 말았다. 이제 이러한 극단적인 변화로 인해 누구든 쉽게 주택융자를 받을 수 있었던 융자 환경이 제공되던 시대는 완전히 사라졌다.

물론 아직도 다운페이를 많이 하고 크레딧이 월등히 좋은 이 두 가지의 여건을 갖춘 사람들은 VOE(Verification Of Employment)라는 방식의 인컴증명 심사를 통해 승인을 통과하기도 한다. 그러나 대다수는 프로그램이나 이자율은 차치하고라도 우선 융자 승인을 걱정해야 할 판이다. 답답한 현실이고 또 다른 경색의 상황이지만 어쩔 수 없이 적응해야만 하는 환경의 변화다. 민간 자본이 주도하던 글로벌 금융의 주택 모기지 시장이 붕괴된 상황에서 컨포밍(41만7,000달러 이하)과 더불어 이젠 점보융자 시장마저 패니메,프레디 맥 등의 정부 모기지 공사가 주도하는 근본적인 주체의 변화가 이뤄졌으니 어쩔 도리가 없다. 그러나 어쩌면 점보시장은 현재 실행되고 있는 ‘점보 컨포밍’(또는 Agency Jumbo)이라는 프로그램이 한시적으로 운용된 후 2010년 이후에 만약 부동산과 경제가 안정된다는 전제조건이라면 새로운 글로벌 펀드가 시장에 다시 유입될 수도 있을 것이고, 그렇게 된다면 융자 승인기준의 또 다른 변화가 이뤄질 수도 있을 것이다. 하지만 컨포밍 융자든 점보 융자든 이젠 상당히 오랜 시간 아주 작은 변화라면 몰라도 과거처럼 모든게 쉽고 간편한 방법의 승인심사로 돌아가지는 않을 것이다. 그러기엔 글로벌 금융의 파격적인 진취성이 안겨준 상처와 후유증이 너무도 크고 깊다.

여하튼 이러한 승인심사의 엄격한 변화 때문에 재융자나 매입융자가 어려워 져서 곤란을 겪는 사람들도 발생하고 있고, 반대로 이러한 기준을 통과할수 있는 소비자들은 주택 매입의 호기를 맘껏 활용할 수 있는 환경을 맞이했다고 볼 수도 있다. 하락을 거듭하며 최저점에 근접한 매력적인 주택가격과 최상의 이자율 환경, 어쩌면 가까운 미래엔 다시 오지 않을 최대의 기회일지도 모른다.


제이 명 <론팩 모기지 대표>
(213)500-7644