오바마 행정부가 경기와 주택시장 침체 극복을 위해 2009년 2월부터 시행에 들어간 주택시장안정화대책(Making Home Affordable Plan)이 있다. 이 대책은 재융자와 융자조정으로 구성되어 있다. 재융자를 HARP(Home Affordable Refinance Plan), 융자조정을 HAMP(Home Affordable Modification Plan)라고 한다. 먼저 융자조정은 경기침체나 해고로 갑자기 수입이 줄어 페이먼트를 감당하기 힘든 주택소유주들을 대상으로 이자율과 페이먼트를 일정기간 낮춰주는 정책이다. 요즘 신문에 많이 나오는 융자조정 대행광고는 이 정책에 근거한 것이다. 손님이 영어에 문제가 없거나 심사기준과 요령을 알면 모기지계좌가 있는 은행의 융자조정 전담부서에 직접 신청할 수 있다.

한편 재융자를 일컫는 HARP는 고객을 상대하는 전담부서가 따로 있는 것이 아니고 각 은행의 융자담당 직원들이 진행하는데 기존의 재융자와 구분하여 ‘오바마 플랜 재융자’라고 부르기도 한다. HARP의 가장 큰 특징은 집값이 빠져서 재융자를 못하는 사람들에게 재융자의 기회를 주어 낮은 이자율의 혜택을 주자는데 있다. 따라서 HARP는 융자규모가 집 감정가의 125%까지도 가능하게 되어 있다. 이는 2차 융자나 HELOC (Home Equity Line of Credit)의 존재에 상관없이 1차 융자규모만으로 125%까지 융자가 가능하며 대부분의 2차 융자 은행은 subordination에 동의한다. 기존의 융자에 PMI(Private Mortgage Insurance)가 없으면 재융자 때 LTV(Loan to Value)가 80%를 넘어서도 PMI를 요구하지 않는 것도 큰 특징이다. 따라서 PMI가 부담스러워서 재융자를 못하고 망설였던 사람들에게 아주 좋은 정책이다. HARP로 재융자를 진행하려면 현재 융자가 반드시 패니매나 프레디맥의 소유이거나 보증이 된 융자이어야 한다.

A라는 은행에 모기지 계좌를 갖고 있다는 것과 그 융자에 대한 투자자가 누구냐 라는 것은 별개의 문제이다. A라는 은행이 단순히 계좌만 관리하고 페이먼트만 수령해 주는 역할만 할 수도 있고 A가 그 융자를 투자자로서 직접 보유하고 있을 수도 있다. 따라서 자신의 융자가 HARP로 재융자가 가능한지는 은행의 융자담당자에게 전화하면 바로 알 수가 있다. 1차 융자기준으로 융자받을 당시 금액이 41만7,000달러 이하(1유닛기준)였거나, 2007년엔 62만5,500달러, 2008년엔 72만9,750달러 이하였을 경우에는 패니매, 프레디맥 보유 융자일 가능성이 아주 높다.

HARP의 가장 획기적인 점은 크레딧 점수와 수입증명 서류 관련 내용이다. 우선 일부 패니매 재융자를 제외한 대부분의 HARP 융자는 최소 크레딧 점수 기준이 없다. 단 차압이나 파산기록은 기존의 융자 심사기준을 따른다. 수입과 잔고증명 관련 서류형태는 대부분 Stated Income Stated Asset(SISA)으로 진행된다. 즉 택스보고서, W-2, 급여명세서, 은행잔고 증명서 없이 융자가 가능하다는 것이다. 패니매 일부 융자에 있어서는 1년치 세금보고서나 한달치 급여명세서를 요구하기는 하나 수입대비 페이먼트 비율(DTI) 기준이 일반융자에 비해 높아 수입규모가 좀 낮더라도 승인을 받기 쉽다. 최근 모든 융자가 풀닥으로 진행되면서 심사기준도 무척 까다로운 점을 감안하면 이 정책은 엄청난 혜택이라고 할 수 있다. 하지만 집값 대비 최고 125%까지 융자가 가능하다고는 하나 100%를 넘어가면 이자율이 많이 올라가기 때문에 언더워터 상태의 대부분 주택소유주들에게 실질적인 도움을 주지 못하고 있는 한계가 있다. 또한 패니매, 프레디맥 보유/보증융자에 국한되어 있고 이자만 내는 융자로 재융자가 가능하지 않는 단점이 있다.


스티브 양 <웰스파고 론오피서>
(714)808-2491