FHA 융자란 연방정부 기관인 HUD 소속 FHA에서 보증해 주는 융자로 3.5%의 적은 다운페이먼트로 주택 구입이 가능한 융자이다. 서브프라임 사태 이전까지만 해도 다양한 투자자와 상품 때문에 굳이 FHA 융자를 선택할 필요가 없었으나 민간 2차 시장의 역할이 거의 없는 요즘엔 전체 융자의 30%를 차지할 정도로 FHA 융자가 인기를 끌고 있다.

그러나 한인들 사이에서는 아직도 FHA 융자의 수요가 무척 낮은데 이는 FHA 융자에 대한 정확한 이해부족이 가장 큰 원인이 아닌가라는 생각이 든다. 한 예로 부동산 전문가조차도 FHA 융자를 첫 주택구입자에 한해서 가능한 융자로 언론매체에 쓴 글을 본 기억이 난다.

FHA 융자는 주거주용 주택에만 가능하다. 그러나 이 말이 곧 첫 주택구입자나 현재 집이 없어야만 된다는 뜻은 아니다. 현재 집이 있는 사람도 이를 세놓고 새로 살 집으로 이사 갈 경우, 새 집을 FHA 융자로 살 수 있다. 1~4유닛, 콘도 등 대부분의 주택 형태를 대상으로 하나 콘도의 경우는 단지 전체가 FHA의 승인을 받아야 한다.

신분은 시민권자, 영주권자 및 비영주권 거주 외국인(non permanent resident alien, H-1B visa 등)도 FHA 융자를 받을 수 있다.

크레딧 점수에 대해서는 따로 제한을 두고 있지 않으나 620점 이상일 경우 더 좋은 이자율을 받을 수 있다. 일반융자에서 41만7,000달러까지의 컨포밍 융자일 경우 최소 5% 다운에 신용점수 720(콘도 740), 20% 다운에 620점이 필요한 것과 비교해서는 신용점수 기준이 훨씬 느슨하다고 볼 수 있다.

2010년 FHA 융자 규모는 LA와 오렌지카운티의 경우 1유닛 72만9,750달러, 2유닛 93만4,200달러, 3유닛 112만9,250달러, 4유닛 140만3,400달러까지 가능하다.

융자상품은 30년, 15년 고정을 비롯 3, 5, 7, 10년 하이브리드 변동도 가능하다. 다운이 적은 만큼 이자만 내는 상품은 없고, 다운이 적음에도 불구하고 이자율은 일반융자와 비슷한 것이 이점이다. FHA 융자는 풀닥 융자로 소득 증명을 반드시 필요로 한다. 그러나 DTI(Debt to Income Ratio)는 일반융자의 41~45%보다 훨씬 느슨하여 50% 이상도 가능하다.

이러한 FHA 융자 관련내용 중 일부가 오는 9월부터 약간의 변동이 있을 예정이다. 우선 현재 2.25%에 달하는 초기 보증비용이 1%로 대폭 낮아질 예정이다.

반면 현재 연 0.5~0.55% 하는 연간 보험료(MI)는 대폭 상승되어, 다운이 5% 이상일 경우에는 연 0.85%, 5% 미만일 경우에는 연 0.9%로 인상될 예정이다.

대부분 초기 보증비용 2.25%를 융자를 받는 것을 생각하면 이 조치로 소비자들의 부담이 더 늘어나게 되었다고 볼 수 있다.

한편 FHA는 얼마 전에 셀러 concession의 한도를 당초의 6%에서 3%로 낮추기도 하였다. 이러한 일련의 조치들은 최근 수년 동안 FHA 융자의 연체율과 압류주택의 수의 급속한 증가에 따른 손실 확대의 결과로 풀이된다.

FHA 융자의 연간 보험료가 늘어난다고 하여도 다운페이먼트가 부족하거나 신용상태가 좋지 않은 소비자들에게 현재 주택을 구입할 수 있는 유일한 길은 FHA 융자밖에 없다. 결국 현재 FHA 융자가 과거의 서브프라임 융자를 대신한다고 볼 수 있다.

최근 모기지 금리가 많이 빠져 5/1, 7/1 ARM 상품의 경우 이자율이 2%대까지 하락하였다. 따라서 FHA 융자를 받을 경우 연간 0.85~0.9%의 보험료를 지불한다고 하여도 아직도 낮은 이자율로 주택을 구입할 수 있다.

(714)808-2491


스티브 양 <웰스파고 론오피서>