모기지 금리의 사상 최저치 행진이 계속되고 있다. 최저치 경신은 최근 11주 가운데 10차례나 이루어졌다. 모기지 금리의 지속적인 하락이유를 분석했다.

▲30년 고정 4%도 가능(?)

이번주 30년 고정금리는 전주의 4.36%에서 4.32%로 내렸다. 1971년 이래 가장 낮은 수준이다.

이미 4% 벽을 깬 15년 만기 고정금리도 이번 주 3.83%로 지난주보다 0.03%포인트 내렸다. 5년 변동금리는 지난주 3.56%에서 0.02%포인트 하락했으며 1년 변동금리 역시 지난주에 비해 0.02%포인트가 떨어졌다. 30년 고정금리는 5월 초순만 해도 5% 벽을 깨지 못했으나 4개월도 지나지 않아 3%대를 향해 질주하고 있다.

▲투자자들 국채로 몰려

모기지 금리는 국채 수익률과 직접적인 연관이 있다. 모기지 금리는 장기 재무부 채권 수익률과 연동되는데 더블딥 등의 우려로 경기 불황이 지속되면 국채로 투자가들이 몰리면서 국채 수익률 하락과 함께 모기지 금리도 떨어지고 있는 것이다.

사실 지난 4월 초만 해도 예상보다 좋은 경제지표가 발표되면서 국채 수익률 인상과 함께 모기지 금리도 상승하기 시작했다. 하지만 당시 유럽발 재정위기가 발표되면서 투자자들이 다시 안전도가 높은 미 국채에 관심을 돌리게 됐고 모기지 금리는 다시 낮아지기 시작했다.

▲대출 유자격자는 줄어

프레디맥을 포함한 금융회사들은 연방정부의 정책에 따라 금융위기 이후 대출기준을 대폭 강화했다. 금융회사들은 주택 대출을 할 때 더 높은 신용도를 요구하거나 아니면 다운페이 비율을 대폭 높였다. 금리는 낮아졌지만 융자를 받을 수 있는 자격을 갖춘 사람들이 크게 줄었다. 융자상품의 매매가 낮아지면서 모기지 채권에 대한 투자 심리가 준 것도 금리 하락의 요인으로 작용하고 있다.

▲주택시장 회복 도움 안돼

모기지 금리 하락은 주택구입을 위한 대출이자 비용감소를 의미해 주택 수요를 증가시킬 것으로 예상되지만 높은 실업률과 소비심리 악화로 수요 증가세는 금리 하락세를 따라잡지 못하고 있다. 대부분의 사람들이 강화된 대출기준을 맞추지 못해 돈을 빌려 집을 살 수가 없다. 주택 구입자에게 제공했던 세제혜택이 지난 4월30일로 만료가 된 점도 주택시장에 악영향을 미치고 있다.

반면 재융자 시장은 저금리 혜택을 단단히 보고 있다. 지난주 재융자 신청은 전주에 비해 2.7%가 증가했다. 또한 지난주 전체 모기지 융자의 83%가 재융자였다.


<백두현 기자>