집값이 하락하면서 헐값 매매가 증가함에 따라 플립 거래(flip transaction)도 늘어나는 추세이다. 플립 거래란 주택을 구입한지 1년(FHA 융자에서는 3개월) 이내에 구입한 가격보다 높은 가격으로 되파는 거래를 말한다. 이때 셀러가 금융기관이거나 정부기관일 경우에는 플립거래로 간주하지 않는다. 또한 셀러가 유산상속이나 이혼, 혹은 법원판결을 통해서 받은 주택을 12개월 내에 되팔 경우에도 플립으로 간주하지 않는다.

플립 거래의 주요 대상이 되는 집은 주로 셀러가 12개월 이내에 REO 매물, 숏세일, 경매, 판매에 쫓기는 신규주택 업자 등을 통해서 구입한 경우가 대부분이다. 물론 담당 부동산 에이전트와 융자담당자가 잘 알아서 도와주겠지만 융자를 받아야 하는 바이어의 입장에서는 자신이 그 집을 살 경우 그것이 플립 거래가 되는지 정도는 알고 있는 것이 좋다.

플립 거래가 될 경우에는 대부분의 렌더에서 그 거래 자체를 주의 깊게 살피고 항상 전담팀에서 추가 심사과정을 거치고 감정도 두 번하는 경우가 많다. 따라서 시간과 비용이 더 들어갈 수 있음을 부동산 에이전트와 손님은 알아둘 필요가 있다.

플립 거래 자체가 기본적으로 불법이거나 구입 후 바로 주택을 되파는 행위 자체가 반드시 부적합 행위라고 볼 수는 없다. 다만 통상적인 경우가 아닌 것으로 보아 렌더는 좀 더 조심해서 심사를 하는 것일 뿐이다.

플립 거래가 될 경우에 주의할 점은 첫째로 그 거래가 반드시 공개시장을 통해서 이루어져야 한다. 즉 MLS, 전통적인 방법의 경매(인터넷 경매 제외), 개발업자 등을 통한 매매가 되어야 한다. Sell by owner는 안 된다는 말이다.
둘째로 매도와 매수를 대표하는 에이전트가 달라야 한다. 즉 dual agency는 안 된다.

셋째로 반드시 arm’s length 거래이어야 한다. 주택거래에 있어서 arm’s length 거래란 셀러 측(에이전트 포함)과 바이어 측(에이전트 포함)이 서로 친인척이나 이해관계에 얽혀 있어서는 안 된다는 말이다. 서양 사람들은 팔이 길어서인지 팔 길이만큼 만 떨어져 있어도 이해관계가 없는 것으로 간주하는 것 같다. 또한 매매계약서 상의 날짜가 바뀐 경우에는 융자 승인이 안 나오므로 조심해야 한다. 또한 금융기관이나 정부기관을 제외한 거래가 지난 12개월 동안 두 번 이상 발생했으면 안 된다.

당연한 얘기 같지만 계약서상의 셀러는 반드시 대상 주택의 타이틀상의 소유자여야 한다. 또한 대상 주택을 바이어가 투자용 주택으로 구입할 경우에는 융자승인이 안 난다.

좀 더 자세한 심사기준들을 보면, 컨벤셔널 융자의 경우 만약 셀러가 90일보다 적은 기간에 타이틀을 보유한 경우에는 바이어는 반드시 20% 이상 다운을 해야 한다. 셀러의 판매 가격이 구입가보다 15% 이상 증가했을 경우에는 둘째 감정을 요구하는데 렌더는 두 감정 결과 적은 금액을 채택한다. 15% 이상 증가하지 않은 경우에는 2nd review나 drive-by 감정을 통해서 1차 감정가격을 검증한다.

일부 사람들은 셀러의 판매가격이 구입가격보다 엄청나게 증가 했을 경우에는 감정심사 승인이 안 나올 것으로 걱정하는데 렌더가 보는 관점은 가격의 증가폭이 아니라 감정의 타당성 여부에 중점을 둔다는 것을 이해하고 플립 거래의 매매를 두려워할 필요는 없다. 플립 거래일 경우에는 융자승인 기간이 더 걸릴 수 있고, 위에 언급되었듯이 일반 거래일 경우에는 문제가 안 되는 부분들 때문에 융자를 받지 못하는 경우가 있으므로 각별히 주의할 필요가 있다.

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스티브 양
<웰스파고 론오피서>