사전 통보 규정 위반 차압 중단 사유된다

은행은 차압 대신에 융자조정, 월부금 잠정 유예, 소유권을 자발적으로 은행에 이전하거나 숏세일 등 선택방법이 있다는 것을 서면과 전화로 체납자에게 통고해야 된다.

2008년 9월8일 제정된 법률(SB 1275)이 2010년 2월19일 캘리포니아 상원에서 수정 통과되었다. 적용 대상은 2003년 1월1일 이후부터 2009년 1월1일 사이에 융자 받은 사람으로서 2013년 1월1일까지 유효하다.

수정된 법안에 따르면 차압 대체방안 통고를 한 30일 이후에 차압을 시작해야 한다. 차압을 막기 위한 융자조정이나 다른 대체방법이 있다는 안내서를 채무자에게 보낸 이후 15일 이내에 채무자한테 다른 날짜와 시간에 3번 전화하고 녹음을 해야 한다. 차압을 막을 수 있는 방법에 대해서 은행 직원이 직접 채무자와 만나서 대화를 나누거나 전화로 통고를 해주어야 한다.

만약에 은행이 이 법률을 위반했을 때는 은행 상대로 소송을 해서 차압을 잠정 중단시킬 수 있다. 2010년 6월2일 가주 고등법원에서 이 법률 적용에 관련된 판결이 나왔다.

마브리는 2006년 12월에 코로나시에 있는 집을 재융자 받았으나 2009년 6월18일 차압이 결정됐다. 그는 차압 이전에 은행으로부터 몇 번의 등기 우편물을 받았지만 은행이 직접 전화로서 차압을 당하지 않는 방법을 제시하지 않고서 차압을 했다면서 은행을 상대로 소송을 제기했다.

법에 의하면, 은행이 차압을 등록하기 이전에 사람이 직접 또는 전화로 채무자의 경제적 상황을 분석해서 차압을 막을 수 있도록 하고 있으나 법에서는 은행이 융자조정을 해 주어야 된다든가 새로운 융자를 하라는 강제성은 없다.

은행 측은 몇 번씩이나 채무자와 전화 통화도 했고 편지도 보냈다는 주장을 했다. 채무자는 은행으로부터 단 한 번도 전화 받은 일이 없다고 주장했다. 고등법원은, 누가 바른 말을 하는지 다시 재판을 해서 증거를 수집하고 결과에 의해서 차압을 계속 진행하도록 판결했다.

또한 만약 은행이 전화 통고를 안했을 때는 차압 절차법에 의해서 새로 차압을 시작해야 한다고 덧붙였다.

만약 은행이 이런 통고를 안 하고서 차압경매를 했다고 하더라도 경매에서 구입한 새 구입자의 소유권이 취소되지는 않는다. 여기에 대한 법규가 없으므로 새 구입자에게 소유권을 인정한다.

결국 마브리는 월부금 지불을 2년 이상 하지 않고서 집에 머물고 있다. 현재 이 법률 조항과 판결 때문에 은행이 차압을 취소하는 사례가 증가하고 있다. 은행이 과거 차압절차법에 의해서 차압을 등록했지만 새 차압법에서 요구한 서면과 전화 통고 의무를 위반했기 때문에 은행이 자발적으로 차압을 취소하는 경우가 있다.

캘리포니아주에서 2010년 7월 차압 취소는 1만8,942건으로 6월의 2만1,962건보다 -13.7% 감소했다. 하지만 1년 전보다는 75% 증가했다. 현재 차압이 진행 중인 사람도, 은행이 새 차압 절차법을 위반했다면, 이를 은행에 통고해서 새로 차압을 시작하도록 하면 시간을 벌 수 있다. 은행이 차압을 다시 시작하려면 최저 4~6개월의 시간이 소요된다. 지난 6월 차압 소요일자는 234일, 7월은 226일이었다. 평균 7~8개월 소요되고 있다. 1년 전보다 차압 일정이 20% 증가 되었다.

새 차압법 준수를 위해서 주택 재고량이 약간 감소했다. 일부 지역에서는 깜짝 주택 가격 상승이 있었다. 융자 조정심의 중에 있는 주택에 대해서는 차압을 할 수 없도록 했다. 물론, 정부는 융자 조정 대상과 수입과 지출 비율에 따라서 융자 조정을 해주라는 권유 지침을 하달했지만 은행은 마이동풍격이다.
부동산법·상법(213)670-0068


김수진 변호사 / 호프 법률 그룹