매년 어김없이 찾아오는 소득세 환급 신청서 제출(income tax return filing) 기간이 다가 오고 있다. 이와 관련하여 오늘은 주택을 보유하고 있을 경우 누릴 수 있는 절세 혜택에 대해 이야기한다.

내 집을 소유하는 것은 절세의 수단이 될 수 있다. 두 가지 면에서 그렇다. 첫째, 주택 구입 융자금에 대한 이자(mortgage interests)와 주택 담보 대출금(home equity loan or home equity line of credit)에 대한 이자는 소득 공제 대상이 된다. 둘째, 주택에 대해 납부한 재산세(property taxes)도 소득 공제 대상이다. 소득 공제 혜택은 그 집의 소유자로 명의가 올라 있는 사람은 누구나 누릴 수 있다. 경우에 따라서는 소유자의 부모, 자녀 등, 소유자와 가족 관계에 있는 사람이 실제로 융자 상환금/재산세를 전액 혹은 일부 내고 있다면, 그가 그만큼 공제 혜택을 누릴 수도 있다.

이를 보다 구체적으로 보면 다음과 같다. 융자를 얻어 집을 산 경우, 그 융자금에 대해 낸 이자는 전액 소득 공제(income deduct) 대상이 된다. 납세자의 소득 전체에 대해 세금을 부과하는 대신 어떤 지출에 대해서는 그만큼 소득이 줄어든 것으로 간주하여 전체 소득에서 이를 뺀 나머지만 과세 대상 소득으로 하는 것이 소득 공제 제도인데, 주택 모기지 이자 전액이 바로 이 공제 대상으로 되어 있는 것이다. 예컨대, 2011년도의 연간 소득이 10만 달러인 A씨가 주택 융자금에 대한 이자로 그 해에 $12,000를 냈다면, 이 것 하나만으로도 그의 과세 대상 소득은 $10만에서 $88,000로 줄어든다.

주택 구입을 위해 얻은 융자금뿐 아니라, 어떤 용도로든 돈이 필요하여 주택을 담보로 빌려 쓴 돈이 있으면 10만 달러까지는 그 이자도 소득 공제를 받을 수 있다. 예컨대, 어떤 주택 소유자가 사업 자금 및 개인 용도로 주택을 담보로 15만 달러를 연리 5.0%에 빌려 쓴 상태라면, 10만 달러에 대해 낸 연간 이자 $5,000는 이유를 불문하고 소득 공제 대상이 된다. 이 경우, 나머지 5만 달러에 대해 낸 연간 이자 $2,500도 만약 그 5만 달러가 사업 자금이라면, 사업 소득 부분에서 비용으로 처리 가능할 것이다. 연 소득 10만 달러인 앞의 A씨가 이 주택 담보 대출을 받은 사람이라면, 그는 모기지 이자 $12,000 외에 주택 담보 대출금 이자 $5,000을 추가로 소득 공제 받아, 과세 대상 소득이 $83,000로 줄어 들게 된다.

이자뿐 아니라 주택에 대한 재산세도 전액 소득 공제 대상이다. 재산세는 학군(교육청/school district)이 부과하는 학교 세(school tax), 시티/타운십/보로(city/township/boro) 등 주택 소재지 관할 지방 정부가 부과하는 시티, 타운십, 혹은 보로 세, 그리고 카운티 정부가 부과하는 카운티 세(county tax)를 통칭한다. 흔히 이 3가지 세금 중 학교 세의 비중이 가장 크기 때문에 많은 사람들이 재산세를 그냥 스쿨 택스라 부르기도 하는 데, 원칙적으로는 재산세가 정확한 용어이다. 예컨대, 앞의 A씨가 그의 집에 대한 재산세로 2011년도에 총 $4,000를 냈다면, 그의 과세 대상 소득은 위의 $83,000에서 $79,000로 줄어든다. 주택 관련 공제만으로도 과세 대상 소득이 10만 달러에서 $79,000로 줄어드는 것이다. 과세 대상 소득이 줄어들면, 경우에 따라 세율도 함께 낮아져, 절세의 효과가 이중으로 나타날 수도 있다. A씨의 경우, 부부 공동으로 세금 보고를 할 때, 과세 대상 소득이 10만 달러였다면, 소득세액이 $17,250로 세율은 17.5%에 이른다. 이자와 재산세를 공제한 후 과세 소득이 $79,000이 되면, 소득세액은 $12,000, 세율은 15.19%로 낮아진다.

이러한 공제를 받으려면, 물론 항목별 공제(itemized deduction) 방식을 선택해야 한다. 소득이 많을수록, 공제 받을 수 있는 항목이 많고 그 전체 액수가 클수록, 항목별 공제방식을 선택할 실익이 커지는 데, 모기지 이자와 주택 담보 대출금 이자, 재산세는 많은 경우 가장 큰 공제 항목이 된다.

앞에서 간단히 언급하였듯이 주택 관련 소득 공제 혜택은 그 주택의 소유자 혹은 실제로 비용을 지출하는 사람이 누릴 수 있다. 소득 공제 목적상, 자녀 등 누군가를 주택 소유자 명의에 새로 포함시키거나, 명의에서 제외할 필요가 있다면, 이는 양도서(DEED)를 새로 작성하여 등기하는 간단한 절차만으로 대개 가능하다.

하상묵 (610-348-9339)