부동산 경기가 바닥에서 헤어나지 못하고 있는 이 즈음 부동산은 여유 돈이 있는 이에게 더 없이 좋은 투자처라 하겠다. 지금 부동산, 특히 주택을 사두면 이익을 볼 일만 남을 것이다. 요즘 임대 수요가 많으니 단독 주택이든 타운하우스든 집을 사서 세를 놓으면 쉽게 나가고 적지 않은 월세 수입을 올릴 수 있다. 그렇게 몇 년 지나다 보면 어느 날 나도 모르게 값이 크게 올라 그냥 돈이 될 터이다. 오늘은 이에 관해 이야기한다.

일전에 어떤 이가 이런 말을 했다. 작금에 미국 경제와 부동산 경기가 돌아가는 양상으로 볼 때, 집 값이 다시는 오르지 않을 것 같다고… 지난 몇 년간 이 나라가 겪어온 경제 및 부동산 경기 침체가 워낙 심하다 보니 그런 느낌까지 드는 것은 일면 당연하다. 그러나 정말 그럴까? 아니다. 장기적으로 부동산 값은 언제나 오르게 되어 있다. 땅 값이 오르고, 모든 자재 값과 인건비 등 요소 가격이 오르는 만큼 가만 둬도 집 값은 오른다. 게다가 10여 년에 한 번씩 주택 공급 부족 현상 내지 수요 초과 현상이 생겨 나면서 집 값은 요소 가격의 몇 배씩 주기적으로 오르게 되어 있다.

주택 값이 전혀 오르지 않을 것처럼 보이는 불경기 때의 느낌이 만약 계속하여 사실로 나타났다면, 40년 전 3만 달러에 분양됐던 주택이 오늘날 어찌 30만 불씩 나가겠는가? 그 집 값은 말하자면 다음과 같은 사이클을 거쳐 오늘의 수준으로 올랐다: 40년 전 3만 불에 팔린 것이 30년 전에는 7만 불이 되었고, 25년 전 불경기 때 6만 불로 떨어졌다가 20년 전 호경기에 13만 불로 확 올랐고 15년 전에는 불경기로 다시 11만 불로 내려갔다가 15년 전에 거품이 일면서 21만 불로 올랐고, 10년 전에 다시 불경기가 오면서 19만 불까지 떨어졌다가 5년 전에 다시 호황을 맞아 35만 불로 올랐고, 지난 5년 간 불경기에 5만 불이 떨어져 현재 30만 불이다. 몇 년 후 주택 경기가 다시 불붙으면 그 집 값은 다시 한 차례 치솟아 45만 불이나 50만 불쯤 나가게 될 것이다. 역사적으로 부동산 경기는 위의 예시처럼 많이 올랐다 조금 떨어지고 다시 많이 올랐다 조금 내려가고 또 많이 오르는 사이클 모양으로 움직여왔다. 이 점을 인정한다면, 몇 년 후 집 값이 다시 치솟을 거라는 예측을 별 망설임 없이 할 수 있을 것이다.

집 값이 정확히 언제 크게 오를 지 맞출 수 있다면 그건 점쟁이다. 그러나 일정 시점이 되면 값이 오르기 시작하여 그로부터 몇 년 후에는 1.5배 혹은 그 이상 크게 올라 있을 것이다. 그러므로 부동산 경기가 바닥인 지금 여유 돈으로 주택을 사서 세를 놓고 있다 보면 상당한 수익을 거둘 수 있다.

지난 2007년 이래, 한편으로는 부진한 일반 경제 및 주택 경기 탓에, 다른 한편으로는 까다로워진 융자 탓에 많은 사람들이 내 집보다는 아파트를 택했다. 그 결과 월세 수요가 크게 늘면서 세를 놓기가 수월해지고, 임대료도 많이 올라 있다. 말하자면 주택 임대 시장이 현재 피크인 셈이다. 이런 상태가 당분간 지속될 것으로 보인다. 적어도 경제에 대한 시민들의 자신감이 살아날 때까지는 그럴 것이다. 주택 가격과 융자 이자가 낮은 요즘 집을 사더라도 임대료 상당 액만 갖고도 융자 상환금과 재산세 보험료 등을 감당할 수 있으므로 내 집 장만에 나서는 사람들이 제법 있다. 그러나 너도 나도 그런 대열에 합류하기까지는 시간이 좀더 필요할 것이다. 그 때까지는 임대 시장이 좋을 것이다. 그러다가 일정 시점이 되면 주택 구입 수요의 급증으로 주택 가격이 급등할 것이다. 그 때 집을 팔면 상당한 이익을 남기게 될 것이다.

대저 부동산으로 돈을 잘 버는 사람들은 경기가 바닥일 때 부지런히 사서 세를 줬다가 경기가 달아 올랐을 때 처분한다. 경기 사이클을 따라 그런 투자를 반복하는 것이다. 물론 임대 수입을 목적으로 부동산을 많이 보유하고 있는 사람/가문은 사기만 하고 여간 해서 팔지 않는데, 경기가 바닥일 때 집중해서 사는 것이다. 지금이 사기에 좋은 때이다.

쌀 때 샀다가 비쌀 때 팔 요량으로 부동산에 투자한다면, 조세에 관한 상식도 필요하다. 집을 샀다가 팔아 차익이 생기면 양도소득세(capital gains tax)를 내야 한다. 요건을 갖추면 면세도 된다. 또 과세를 피할 방법으로 1031 Exchange Rule이란 것이 있다. 조세 상식은 나중에 따로 볼 것이다.

부동산 투자 얘기를 하다 보면, 우리 한인 사회에서도 여러 사람이 힘을 합해 큰 돈이 될 큰 물건에 투자할 방법은 없을까 고민하게 된다. 정말 그런 의향을 지닌 사람과 좋은 방법은 없을까?

하상묵 (610-348-9339)