부동산을 샀다가 팔았는데 그 동안 값이 올라 시세 차익(한국식 용어로 양도 소득)이 생겼으면, 그에 대해 소득세를 내는 것이 기본이다. 그러나 일정 요건을 갖추면 이 세금을 유예해주는 제도가 있다. 이름하여 1031 교환 조항이다. 오늘은 이에 관해 본다.

1031 교환 규정은 세금 부담 없이 부동산에 반복적으로 투자하고, 그를 통해 수익을 얻는 것을 돕기 위한 정책이다. 어떤 부동산을 팔고 거기서 나온 돈 전액을 법에 정해진 방법에 따라 다른 부동산을 사는 데 투입하면, 앞의 부동산에서 얻은 양도 소득에 대한 과세를 뒤의 부동산을 팔 때까지 유예해 준다 하는 것이 그 내용이다. 이 제도가 미연방 내국세(Internal Revenue Service) 관련 법 제 1031조에 정해져 있기 때문에 흔히 1031 교환 조항이라 한다. “교환”(exchange) 조항이라 하는 것은 이 조항에서 용인하는 거래 방식이 마치 한 부동산을 다른 부동산으로 갈아 타는 것과 비슷한 것이기 때문에 붙인 말이다.

“과세 유예”는 말 그대로 과세를 뒤로 미뤄주는 것이다. 세금 물리는 것이 당연하지만, 일정 상황이 도래할 때까지는 이를 보류해준다는 것이다. 그러므로 언젠가는 세금을 물린다. 그 “언젠가”는 기존 부동산을 팔고는 더 이상 다른 부동산을 사지 않을 때, 그리고 다른 부동산을 사더라도 법이 정한 방식에 따르지 않을 때이다. 이 “언젠가”는 부동산 소유자의 생전에 도래할 수도 있고, 사후에 도래할 수도 있다. 법이 정한대로 산 부동산을 생전에 처분하지 않고 있다가 사망하면, 그 때 이 “언젠가”가 도래하지만, 사망과 동시에 납세 의무도 종료되므로, 실제로는 양도 소득에 대해 세금을 낼 필요가 없다. 소유자의 사망 후에는 상속 관련 세금 문제만 남는다. 따라서, 1031 조항에 따라 부동산을 팔고 또 사고, 팔고 또 사고를 반복하되 마지막으로 취득한 부동산을 생전에 팔지 않으면, 이 조항은 그 투자자에게 실질적으로 평생 양도 소득세 면제의 효과를 가져다 준다.

과세 유예 혜택을 받으려면 법에 정해진 대로 거래를 해야 하므로, 여기에서 중요한 것은 법에 정해진 방법이 무엇이냐 하는 것이다. 법 규정의 골자는 다음과 같다.

첫째, 투자 대상이 수익용 부동산이라야 한다. 사서 본인의 사업용으로 쓰든 세를 주든 수익을 목적으로 하는 부동산이라야 한다. 주택도 상관없으나, 세를 줄 목적이면 괜찮지만 처음부터 본인 거주를 목적으로 하는 것이면 안 된다. 이 규정에 따라 주택을 사서 세를 주다가, 일정 기간이 지난 뒤 본인이 그 주택에 이사를 하여 거주 요건을 충족한 뒤 팔면, 주택에 대한 양도 소득세 면세 혜택을 받을 수도 있는 것으로 알려져 있다.

둘째, 투자 대상이 같은 성질/성격을 가진 것(like-kind)이라야 한다. 원래 1031 조항은 부동산만을 대상으로 하는 것이 아니라, 부분적으로 동산과 금융 자산도 대상으로 한다. 이에 따라 어떤 투자 대상물을 팔았으면 같은 종류의 다른 투자 대상물을 사야 한다는 취지에서 이 내용이 들어가 있다. 부동산의 경우에는 어떤 종류든 거의가 like-kind의 범주에 포함되므로 큰 제약이 없다. 예컨대, 공장을 팔고 사무실 건물, 아파트, 일반 주택(임대용), 심지어는 나대지를 사도 상관 없다.

셋째, 기존 물건을 팔아 생긴 돈은 전액 재투자가 되어야 한다. 다른 말로, 조금 싼 물건을 사고 현금을 챙겨서는 안 된다. 싼 물건을 사고 차액을 챙기는 것을 부트(boot)라고 하는 데 이는 절대 허용이 되지 않는다. Boot가 있으면, 즉시 과세 유예 혜택이 소멸되어 세금을 내야 한다. 반면, 기존 물건을 팔고 융자금이든 본인 돈이든 돈을 보태 더 비싼 물건을 사는 것은 얼마든지 허용된다.

넷째, 정해진 절차에 따라야 한다. 절차 중 가장 중요한 것은 기간이다. 기존 물건을 판 날(settlement date)로부터 45일 내에 새로 살 물건의 후보를 정해야 한다. 또 판 날로부터 180일 이내에 그 물건의 구입을 완료해야 한다. 여기에서의 날짜 계산에는 휴일도 포함된다. 절차에서 또 중요한 것은 1031 교환 규정에 의한 거래의 취급 자격이 있는 중개회사(qualified intermediary)를 써야 한다는 것이다. 기존 물건을 팔 때 중개회사를 정해 1031 조항에 의한 매각임을 밝히고, 매각 대금을 여기에 맡겨야 한다. 새로 살 물건의 후보 선정 결과도 여기에 통보해야 한다. 새로 살 물건의 구입 계약이 이루어지면 이것도 여기에 알리고 이후 모든 비용 및 구입 대금을 맡긴 돈에서 지급하도록 해야 한다.