알면 언젠가는 도움이 될 부동산 상식 세 가지를 본다. 이 이야기는 부동산 소식 전문지인 Inman News에 실린 글을 번역 소개하는 것이다.

군인의 임대 계약 중도 해지 권(lease-break rights for military personnel)
<문> 아내와 함께 부대 근방의 아파트에 사는 군인이 타 주 소재 부대로 전출 명령을 받았다. 아파트 계약을 중도 해지하려니 주인은 공동 임차인인 아내도 전출 명령을 받은 건 아니므로 계약 기간이 끝날 때까지 책임지라고 한다. 이 말이 맞나?

<답> 아니다. 전출 명령을 받은 군인은 “군인의 민사책임 면제법(Servicemembers’ Civil Relief Act/SCRA)”에 따라 주택 임대 계약을 중도 해지할 권리가 있다. 남북 전쟁 시대로 거슬러 올라가는 이 법은 군인들에 대해 재정, 고용, 주거 관련 문제에 관해 특별 대우를 하는 것을 내용으로 한다.

법의 주요 내용 중 하나가 군에 입대를 하거나 90일 이상 타지 근무를 명 받은 군인 또는 군무원은 임대 계약을 해지(cancel)할 법적 권리가 있다 하는 것이다. 임차인이 받은 징집 혹은 전출 명령을 집 주인에게 통지하면, 집 주인은 다음 임대료 납부 예정일로부터 30일 후에 임대 계약이 만료되는 것으로 간주하도록 되어 있다. 예컨대, 징집 혹은 전출 명령 사실을 집주인에게 5월 10일 날 통지했는데, 임대료 납부 일이 매월 1일인 경우, 그 임대 계약은 다음 임대료 납부 예정일인 6월 1일부터 30일 후, 즉 7월 1일에 만료되는 것으로 간주된다. 이 면책 권은 군인/군무원 본인 뿐 아니라 그의 피부양자에게도 해당된다. 여기서 피부양자라 함은 배우자와 자녀는 물론 누구든 그 군인/군무원이 권리 행사 일 이전 180일 간 생활비의 50% 이상을 지원한 사람을 포함한다. 그러므로 임대 계약 해지에 대해 누구에게도 책임을 물을 수 없다.

아파트 단지 내 통행 금지 구역에 들어갔다가 다친 경우의 치료비와 배상 책임
<문> 아파트 단지 내에서 차고로 걸어 갈 수 있는 길이 두 개 있다. 하나는 건물 옆으로 가는 길이다. 또 하나는 건물 뒤로 돌아 가는 길이다. 건물 옆으로 난 길이 빠른데, 거기엔 등이 없고, 주인이 “밤에 차고로 가려면, 뒷길을 이용하시오” 라는 팻말을 세워 놓았다. 그런데 어느 날 밤, 옆의 길로 가다가 턱진 곳을 보지 못하고 발이 걸려 넘어졌고 무릎을 다쳤다. 아파트 주인에게 치료비를 내라고 할 수 있나?

<답> 넘어진 데 대한 귀책 사유가 아파트 주인에게 있다는 것을 밝히는 데 어려움이 클 것이다. 그 이유는 다음과 같다. 건물 뒤로 돌아 가라고 써 있는데도, 귀하는 옆으로 난 길은 불이 밝혀져 있지 않음을 알면서도 그 길을 택했다. 주인의 변호인은 귀하가 위험성을 알면서도 이를 택한 것은 귀하가 그 위험을 감수할 의사가 있었고, 또한 그 결과도 알고 수용할 의사가 있었다 하는 취지로 논리를 펼 것이다. 법률 용어로 넘어질 “위험을 감수했다” 함은 귀하의 상해에 대해 아파트 주인의 책임을 묻기가 쉽지 않음을 뜻한다.

그러나, 대부분의 상해 사건에서 그렇듯이, 상황이 어떠했는지에 따라 논쟁의 여지는 남는다. 밤에 그 길로 가지 말라는 경고를 얼마나 많이 했든, 주인이 책임 문제(liability)에서 완전히 벗어날 수 없는 경우도 때로는 있다. 특히 그 위험성이라는 것이 심각한 안전의 문제라든가, 건축 법규 위반과 관련이 있거나, 임대인이 경고를 무시하는 것 외에 달리 택할 길이 별로 없을 경우 등에 그렇다.

주택 융자금에 대한 이자의 소득 공제
주택 융자금 이자는 소득세 환급 신청 시 소득 공제 대상이 된다. 그런데 그 규정을 정확히 알지 못해, 허용 한도를 넘어 소득 공제/비용 처리를 하는 사람들이 있다. 이는 위법이다.

알아야 할 사항 (1): 집을 살 때 얻은 융자금(acquisition debt), 그리고 재 융자를 받았을 때는 이를 받은 시점의 융자금 잔액에 대해 낸 이자만이 공제 대상이다. 예컨대, 집을 살 때 20만 불 융자를 얻었으면, 이 돈을 다 갚을 때까지 매년 내는 이자에 대해서만 소득 공제가 된다. 몇 년 후 잔액이 17만 불일 때 재 융자를 받았다면 그 액수가 25만 불이라 해도 잔액(17만 불)에 대해 낸 이자만이 소득 공제 대상이다.

알아야 할 사항 (2): 주택 일부를 사업용(home office)으로 사용하는 경우, 전체 면적 중 사업용으로 쓰는 면적의 비율만큼만 이자를 비용으로 처리할 수 있다. 예컨대, 주택의 1/4 상당 면적을 사무실로 쓰면, 융자 이자 총액의 1/4만이 사업을 위한 비용으로 인정된다.

하상묵 (610-348-9339)