주택 거래에는 소득 혹은 손실이 발생한다. 소득이 있으면 세금을 내야 한다. 그런데 손실이 발생됐다고 세금을 깎아주지는 않는다. 오늘은 이에 관해 이야기한다.

주택 거래에서 소득이 발생되는 경우는 두 가지이다. 첫째는 집을 산 값보다 많이 받고 팔아서 양도 차액(capital gains)이 생기는 경우이다. 순수한 현금 소득이다. 이 양도 소득에 대해서는 최고 세율 15%의 소득세가 부과된다. 즉, 무조건 15%의 세금을 부과하는 것이 아니라, 납세자의 다른 소득과 양도 소득의 액수가 얼마냐에 따라 적게는 0%에서 많게는 15%까지 다양한 실제 세율이 계산되어 나올 수 있다는 말이다. 그런데 이 소득은 집 주인이 집을 판 시점을 기준으로 과거 5년 중에 2년 이상을 그 집에서 실제로 살고 판 경우에는 부부 50만 불까지, 독신 25만 불까지 면세를 해준다. 본인 거주 목적으로 취득한 집에서 생긴 소득은 시민의 재산 형성을 돕기 위해서라도 어느 수준까지는 굳이 과세를 안 하겠다는 것이다.

둘째는 융자금이 집 값보다도 많아서 채권자인 은행의 승인 하에 숏세일을 한 경우이다. 숏세일은 집을 팔아도 융자금을 다 못 갚게 되는 상황에서 집 판 돈은 모두 채권자인 은행에 넘겨 주되 모자라는 돈은 탕감 받는 조건으로 집을 파는 것이다. 이 경우 현금 소득이 생긴 건 아니지만 갚아야 할 빚을 탕감 받았으니 이를 소득으로 간주하는 것이다. 이 소득에 대해서는 세금을 물린다. 다만, 과거 몇 년간의 극심한 경기 침체와 주택 불경기 하에서 주택 융자금을 갚지 못해 고통 받는 사람들이 지나치게 많다 보니, 의회가 한시적으로 2012년 말까지는 숏세일을 하고 탕감 받는 부채가 있어도 2백만 불까지는 면세가 되도록 하는 법을 2007년 12월에 통과시켜 시행하고 있다. 그 결과 숏세일을 하는 경우 대부분 세금 문제에서는 자유로운 것으로 알려져 있다.

숏세일 뿐 아니라, 융자금을 못 갚아 차압이 되는 경우에도 상황은 비슷하다. 집을 팔아 융자금을 다 갚을 수만 있다면, 정상적인 사람은 누구라도 그 길을 택할 것이다. 그러나, 지난 몇 년간 극심한 경기침체의 와중에 수많은 사람들이 융자금 상환에 어려움을 겪어왔고, 그래서 집을 팔아 융자금을 갚고자 해도 뜻대로 되지 않아 숏세일을 하거나 결국 집을 차압 당하는 상황에 처했다. 은행이 집을 차압해 팔면 그 과정에 적지 않은 비용까지 발생해, 융자금의 일부만 회수하는 결과가 되기 십상이다. 회수하지 못한 부분은 계속 회수를 시도하거나 포기 또는 탕감해주거나 할 수 밖에 없다. 탕감을 해 주는 경우에는 이것이 채무자에게는 소득으로 간주된다. 따라서 원칙적으로는 채무자가 이에 대해 소득세를 내야 한다. 그러나 숏세일의 경우에서와 마찬가지로 지난 몇 년간은 탕감 부분에 대해 과세를 하지 않았다.

반복하건대, 집을 팔아 실제로 돈이 남는 경우에는 양도 소득 면세 한도를 넘지 않는 한 세금을 내지 않는다. 숏세일이나 차압의 경우 빚을 탕감 받아 소득이 생긴 것으로 간주돼도 한시적인 면세 규정에 의해 역시 대부분 세금을 내지 않는다. 그렇다면 집을 손해보고 판 경우에는 어떤가? 예컨대, 집 값이 정점에 달했던 2006년도에 30만 불을 주고 집을 샀는데, 최근 그 집을 처분해야 할 사정이 생겨 25만 불에 팔았다면—여기에서 전제는 구입 당시 다운페이를 많이 하고 융자를 비교적 조금만 얻어서 집을 팔아 융자금을 다 갚는데 문제가 없었거나, 융자금이 집 값보다 더 많았다 하더라도 가지고 있는 돈을 보태 융자금을 다 갚았다는 것임—사고 팔 때 비용을 고려하지 않더라도 5만 불을 손해 본 것이 되는 데, 혹시 이 돈을 소득 공제 받을 수 있는가 말이다. 답은 “아니다” 이다. 집을 손해보고 판 경우에는 아무런 세금 혜택이 없다. 사업에서 손해를 본 것과는 완전히 다르다. 사업에서 손해를 봤으면, 이는 총소득에서 그만큼을 뺄 수 있음을 의미한다. 그러나 내가 살던 집을 손해를 보면서 판 것은 적어도 소득세 목적상으로는 내 소득과 아무 상관도 없다.

주택의 숏세일이나 차압 시 부채 탕감(debt forgiveness) 분에 대한 면세 혜택이 금년 말로 끝난다. 연장 내지 무슨 후속 조치가 있을지는 모르나, 만약 그대로 끝난다면, 2013년부터는 부채 탕감 분을 소득으로 간주하여 그에 대해 세금을 물린다는 말이 된다. 이 때문에도 숏세일을 하려는 사람은 금년을 넘기지 않으려 할 것이라는 전망들이 있다. 그래서 숏세일 물량이 꾸준히 나오거나 늘어나면, 집 값에는 부정적인 영향이 있을 것이다. 그래서 그런가 요즘 거래는 활발해도, 값이 조금 높다 싶은 집은 잘 안 팔린다.

하상묵 (610-348-9339)