주택 시장이 최근 활기를 보이고 있는 것으로 알려지고 있다. 그 정확한 실상은 무엇인가? 오늘은 이에 관해 이야기한다.

주택 시장의 활기 여부는 여러 측면에서 살펴볼 수 있다. 첫째는 거래량이다. 거래량이 어느 수준 이상을 유지하거나 증가하면 시장이 활발히 움직인다고 하겠다. 둘째는 가격이다. 값이 오름세를 보이면 활기 있다 라고 할 수 있겠다. 셋째는 신축 물량이다. 건축 허가 신청 건수, 착공 건수 등으로 측정되는 주택 신축 물량이 어느 수준 이상이거나 늘면 시장이 활발하다고 할 수 있다.

요즘의 주택 시장은 이 셋 모두에서 긍정적인 신호가 감지되고 있으나, 가격과 신축 물량은 아직 미미한 채, 주로 거래량 측면에서 크게 활기가 도는 형국이다. 다시 말해, 거래량이 크게 늘고 있는 가운데, 그 동안 움츠러들기만 하던 주택 신축과 가격도 안정 상태에 들어섰다고 할 상황인 것이다.

최근에 발표된 전국적인 주택 가격 동향 자료(연방 주택 금융처/Federal Housing Finance Agency의 주택 가격 조사 보고서/House Price Index)에 의하면, 금년 1/4분기 중 전국의 집 값은 작년 1/4분기 대비 0.6% 상승한 것으로 나타난다. 작지만 큰 의미를 지닌수치이다. 2007년도 이래 계속 하락만을 거듭하던 집 값이 5년여 만에 드디어 바닥을 찍고 미미하나마 상승세로 들어섰을 수도 있다는 신호이기 때문이다. 전국이 모두 같은 추세를 보인 것은 아니다. 권역에 따라, 주에 따라, 그리고 같은 주에서도 도시에 따라 가격 동향은 달리 나타난다. 오름세를 보이는 곳이 있는가 하면 여전히 하락세를 그치지 않는 곳도 있다.

이 자료의 주요 내용 몇 가지를 보면, 전국 50개 주 가운데, 30개 주와 워싱턴, DC에서 집 값이 오름세를 보였다. 오름세를 보인 주가 그렇지 않은 주보다 훨씬 많으므로 그것이 대세일 수 있음을 의미한다 하겠다. 상승세가 가장 두드러진 곳은 하와이(10.3%), 워싱턴 DC(9.8%), 아이오와(5.7%), 플로리다(4.7%), 노스다코타(4.4%)이다. 워싱턴 DC와 플로리다는 지난 몇 년간 극심한 가격 하락을 겪은 곳이므로 최근의 반전은 의미가 매우 크다.

필라델피아 인근을 보면, 먼저 주 별로: 펜실바니아는 1년간 0.23% 상승, 뉴저지는 4.01% 하락, 델라웨어는 7.65% 하락으로 나온다. 델라웨어의 하락률은 전국에서 가장 큰 것이다. 다음 도시 권역 별로 볼 때, 지난 1년간 뉴저지의 캠든 권역은 4.58% 하락, 필라델피아 권역은 1.59% 하락, 윌밍턴 권역은 4.17% 하락으로 모두가 하락세를 겪은 상황이다.

중요한 것은 전국적으로 볼 때 오름세로 돌아선 곳이 많고, 특히 지난 5년 여간 집 값이 그야말로 반 토막이 될 만큼 극심한 하락세를 겪던 주와 도시 권역을 중심으로 최근에 집 값이 반등세로 돌아서기 시작했다는 것이다. 주택 경기 회복을 말하는 것이 이제는 너무 성급한 이야기는 아니라는 뜻이다.

주택 신축 역시 아직 활황을 이야기할 만큼 뚜렷한 회복세는 보이지 않는다. 1년 전에 비해 2-3% 상승했다 하는 수준이다. 물량 자체도 과거 호황기에 비하면 3분의 1 수준 에 지나지 않는다. 그러나 여기서도 중요한 것은 이제 하락세가 아니라 상승세로 돌아섰다는 것이다.

주택 경기 회복의 기운을 애기할 때 현재로서 가장 큰 신호는 기존 주택의 거래량이 늘고 있다는 것이다. 이에 관한 대표적인 자료인 부동산 중개인 전용 인터넷 망(TRENDS)의 시장 동향 자료(Market Data)를 보면 그 신호가 뚜렷이 보인다. 필라델피아 인근에서 금년 4월의 주택 거래량(명의 이전이 완료된 것, 콘도 제외))을 작년 4월의 거래량과 비교할 때, 벅스(Bucks) 카운티 23.4% 증가, 체스터(Chester) 카운티 39.7% 증가, 델라웨어(Delaware) 카운티 25.6% 증가, 몽고메리(Montgomery) 카운티 7.5% 증가, 필라델피아(Philadelphia) 카운티 8.3% 감소를 나타내고 있다. 4월 중 계약된 주택 건수는 이보다 더 큰 증가세를 보이고 있다. 필라델피아 카운티에서도 계약 건수는 증가하였다.

거래가 활발해지면, 재고량이 줄어들게 되어 있다. 이를 반영하여 주택 재고량이 모든 카운티에서 감소하였다. 구체적으로는 벅스 카운티, 9.5%, 체스터 카운티 7.1% 델라웨어 카운티 4.2%, 몽고메리 카운티 12.2%, 필라델피아 카운티 9.1%의 감소를 보였다.

주택 시장이 이제 분명한 회복세를 보이고 있다. 그러나 아직 가격 회복을 논하기는 이르다. 값이 싸니까 거래가 되는 형국임을 인식할 필요가 있다.

하상묵 (610-348-9339