지난 주에 본대로 주택 시장이 최근 활기를 띠고 있다. 전국적으로 지난 5년 여간 내리막길만 걷던 주택 가격이 최근 그 추세를 멈추고 미미하나마 오름세를 나타내었다. 또 작년에 비해 금년 들어 거래량이 큰 폭으로 늘었다. 그에 따라 재고량도 다소 줄어든 상태다. 그러나 전반적인 주택 가격은 아직 약세에 있다. 집 값이 싸니까, 그리고 모기지 이자율이 원체 낮으니까, 거래가 되는 형국이기 때문이다. 이런 때, 부동산 투자는 어떤 전략을 갖고 하는 것이 이익일까? 오늘은 이에 관해 생각해본다.

지금의 주택 시장 상황과 당분간의 전망을 다시 한번 정리하면 다음과 같다. 첫째, 값이 최저 선상에 있다. 내려갈 대로 다 내려간 상태이다. 어떤 돌발 변수로 인해 국가 경제가 다시 악화되지 않는 한 집 값도 더 내려 가지는 않을 것이다. 그렇다고 조만간 값이 크게 뛸 일도 없다. 고용과 경제 상황이 뒷받침되지 않는 상태에서 주택 수요가 급격히 늘지는 않을 것이기 때문이다. 또한 당분간 공급이 달리지도 않을 것이기 때문이다. 한동안 숏세일 매물, 은행 차압 물건이 계속 나올 것이며, 값이 다시 오르기를 기다리며 집을 내놓는 것을 보류하던 사람들도 언젠가는 부득이 공급 대열에 들어설 것이므로 수요가 급격히 늘지 않는 한 중단기적으로 공급이 달리지는 않을 것이다.

둘째, 모기지 이자율 또한 사상 최저 수준에서 움직이고 있다. 지난 주간에 모기지 이자율이 30년 고정 이율 상품 기준 3.75% 선으로 사상 최저 수준을 기록하였다. 이자가 낮은 만큼 부동산 구입비 부담이 적다는 말이다. 이 정도 이자율이면 25만 달러짜리 3 베드룸 하우스를 20% 다운페이 하고 20만 달러 융자 받아서 살 경우 월 원리금 상환액이 926달러에 불과하다. 여기에 재산세와 주택 보험료를 합해도 월 1,300-1,400 달러 정도 내면 될 터이므로, 아파트 값이나 별반 차이가 없을 것이다. 다만, 현재의 어려운 경제 상황에서 다운페이 할 돈을 마련하지 못했거나, 공식적인 수입이 융자를 얻을 만큼 넉넉지 않은 사람, 혹은 크레딧 등의 이유로 융자를 얻기 어려운 사람, 다른 준비가 되었어도 직업 전망이 불투명하여 현재 주택 구입을 보류하고 있는 사람 등은 아직 실수요자로 나설 수 없을 것이다.

셋째, 임대 주택 수요가 매우 크다. 최근 집을 얻으려고 나서본 경험이 있는 사람은 피부로 느끼고 있겠지만, 좀 괜찮다 싶은 임대 매물은 나오자마자 계약이 되고, 값도 높다. 보러 가는 것을 2-3일 미루거나, 보고 나서 마음을 정하기까지 몇 일 머뭇거리다 보면 벌써 다른 사람이 채가고 없는 모양새이다. 원체 금방금방 나가므로 임대료를 부르는 값에서 좀 깎자고 하기도 어려운 상황이다.

이상의 상황을 고려할 때, 투자 전략으로 다음을 생각해볼 수 있다. 먼저, 지금은 중장기 투자의 적기이다. 주택 값은 이제 더 이상 떨어지지 않을 것이다. 당분간 보합세를 유지하고 있다가 경제와 고용 상황이 개선됨과 동시에 수요가 급격히 늘면서 값이 오를 일만 남았다고 할 수 있다. 경기가 안 좋은 가운데도 인구는 계속 늘어왔고, 집을 필요로 하는 사람 수도 계속 늘어 왔다. 여건이 허락하지 않아 이들이 주택 구입을 미뤄왔으므로, 여건이 허락함과 동시에 그 동안의 잠재해있던 수요가 몰리면서 집 값을 크게 끌어올리게 될 것이다. 그 때가 3년 후가 될지, 4년 혹은 5년 후가 될지는 아무도 모르지만, 2010년대가 다 가기 전에는 올 것이다. 그러므로 중장기적 안목으로 투자처를 찾는 여유 자금이 있다면 지금의 주택 시장은 추천할 만하다.

중장기적으로 주택 값이 오르리라는 전망에 더해, 한동안 임대 시장이 호황을 누리리라는 전망 또한 중장기적으로 주택에 투자할 이유가 충분함을 말해 준다. 임대 주택은 내 놓기가 무섭게 나가고, 임대료 또한 융자 상환금을 충분히 감당하고도 남을 만큼 높은 수준이므로, 집을 사서 세놓고 있다 보면, 큰 투자 수익을 올릴 수 있는 기회가 올 것이다.

주택에 투자할 경우, 한 가지 유의할 점은 가급적 인기가 좋은 지역을 고를 필요가 있다는 것이다. 학군이나 생활 환경 등의 면에서 인기가 좋은 지역은 임대 주기도 쉽고, 만약의 경우 처분을 해야 할 경우에도 큰 어려움 없이 뜻을 이룰 수 있는 가능성이 높다. 투자에 있어 수익률 못지 않게 중요한 것이 필요할 경우 팔아서 현금화 할 수 있는 환금성인 바, 인기 있는 지역일수록 이런 점에서 유리하다. 전통적으로 인기 있는 지역에서는 지난 몇 년간의 부동산 불경기 와중에도 거래가 꾸준하고 값도 많이 떨어지지 않았다. 부동산은 그저 언제든 위치가 첫째다.

하상묵 (610-348-9339)