집을 사기로 작정하고 마땅한 집을 찾을 때 어떤 점을 어떻게 따져보는 것이 바람직할까? 오늘은 그 여섯 번 째이자 마지막 순서로 주택을 보유하고 있을 때 감당해야 하는 재산세와 관리비 등의 재정적 부담에 관해 본다.

집을 찾을 때 재산세(property taxes)를 고려할 필요가 있다. 재산세는 액수가 적지 않아 가계에 상당한 부담이 될 수 있는 데, 어디에 있는 어떤 집이냐에 따라 그 액수가 제법 다르기도 하기 때문이다. 똑 같은 값을 내고 사는 집이라도 그 집에 붙는 재산세는 지방정부별로, 주택 규모별로, 건축 연도별로 크게 다를 수 있다. 같은 해에 같은 규모로 나란히 지은 집이라도 재산세가 서로 다를 수 있다.

재산세는 과세를 위하여 지방정부가 매긴 감정가(과표: assessment)에 세율(mill)을 곱하여 나오는데 이 세율이 시/타운/버로 등의 지방정부별로 다르므로 먼저 이를 따져 갈 곳의 범위를 정할 일이다. 같은 동네면 일반적으로 면적이 넓을수록, 새집일수록 과표가 높고 따라서 세금도 많다. 똑같은 규모와 구조의 옆집 사이에도 세금에 차이가 날 수 있는 데, 그 이유는 대체로 다음의 세 가지이다. 첫째, 신축 당시 선택사양(option)에 따라 집 값에 차이가 나고 그것이 과세의 바탕인 과표에 반영된다. 둘째, 집을 사고 나서 집 주인이 과표 이의 신청(assessment appeal)을 할 경우 과표가 낮아지는 경우가 흔한데 어떤 집은 이를 하였고 어떤 집은 이를 하지 않았을 수 있다. 셋째, 거래 기록이 있으면 그것이 감정가에 반영되는 데, 어떤 집은 분양 당시보다 훨씬 높은 값에 거래된 일이 있어 이로 인해 과표가 높아진 반면, 어떤 집은 거래된 일이 없거나, 거래되었더라도 값이 별로 높지 않아 과거부터 있던 과표에 별 영향을 미치지 않았을 수 있다.

거래 가격에 비춰 재산세가 불합리하게 높다고 판단되면, 집을 산 후 과표 이의 신청 절차를 통해 이를 낮출 가능성은 열려 있다. 집과 가격은 마음에 드는 데, 재산세가 높은 게 흠이라면 인근의 비슷한 주택들의 거래 기록과 재산세 수준을 비교하여 과표 조정 가능성을 따져보고, 가능성이 있다면 그 집을 포기할 이유는 별로 없을 것이다. 이처럼 재산세를 따져볼 때는 그 조정 가능성까지 고려할 필요가 있겠다.

재산세를 따질 때, 또 하나 고려할 것은 겉으로 나타나는 세금에 무엇이 포함되고 무엇이 포함되지 않는가 하는 것이다. 언뜻 보기에 세금이 싼 것 같지만 쓰레기 수거료 따로, 하수도세 따로 받아 결국 싸지 않은 동네도 있고, 비싸 보이지만 거기에 모든 게 포함되어 결코 비싸지 않은 동네도 있으니 올바른 비교가 중요하다.

단독 주택은 그런 경우가 많지 않지만, 타운하우스나 콘도는 대부분 공동 관리의 필요성이 있어 이를 위해 관리비(타운하우스는 homeowners association fee 콘도는 condo fee)를 받는다. 관리비의 수준은 association이나 condo에서 무엇을 어떻게 해 주느냐에 따라 천차만별이다. 어떤 단지는 잔디 깎고 눈 치우는 것을 비롯하여 모든 것을 집주인이 알아서 하도록 하고 다만 어떤 집에도 속하지 않는 자그마한 공동구역의 풀을 깎고 다듬는 일은 공동으로 할 필요가 있어 1년에 한 집당 수십 달러씩만 내도록 하는 예도 잇다. 그러나 대부분의 타운하우스 단지는 잔디 깎고, 도로의 눈 치우고, 쓰레기 수거하고, 공동 구역의 책임 보험 드는 일 정도는 공동으로 하고 이에 합당한 비용을 징수한다. 현재의 물가 수준에서 이를 위해 월 $150에서 $200 정도 관리비로 징수하는 것은 합리적인 것 같다. 여기에 건물 외부 관리도 공동으로 한다면 부담이 추가될 것이다. 그러나 어느 경우든, 특별히 많은 것을 더 해주는 것도 아닌 데, 관리비가 월 $300을 넘는다면 무언가 잘못된 건 아닌지 의심할 필요가 있을 것이다.

콘도의 경우, 관리비에 편차가 특히 심하다. 콘도는 건물의 외부를 공동으로 관리하는 것이 기본이므로 타운하우스에 비해 상대적으로 관리비가 높은 것이 상례이다. 그런데 어떤 콘도는 실내 수영장과 헬스 시설을 운영하기도 하고, 냉난방도 공동으로 하고, 24시간 경비원을 두기도 하고, 나아가 도어 맨 서비스까지 하는 예도 있는 데, 그렇게 되면 2베드룸 짜리 콘도의 관리비가 월 $1,000을 웃도는 수도 있다. 여러 가지 서비스를 받는 대신 관리비를 많이 낼 형편이 되고 그럴 의향이 있다면 모르되, 그런 서비스를 사용할 일도 별로 없고, 재정 부담을 가볍게 하고 싶다면, 관리비가 보다 적정한 곳을 찾는 것이 바람직하다.

하상묵 (610-348-9339)