어떤 사람이 2005년에 부동산 업자를 채용해서 리버사이드에 있는 47에이커 땅을 17만달러에 팔아 달라고 했다. 부동산 업자는 한 인터넷 매체에 땅을 1,700만달러에 판매한다고 광고했다. 구입자의 부동산 업자는 돈이 준비되어 있고 구입할 의향이 있다며 현찰로 1,700만달러를 지불하겠다는 계약서를 판매자의 부동산 업자에게 제출했다.
그러나 판매자는 이를 수락하지 않았다. 대신에 구입자가 요구한 다른 모든 조건은 수용하지만 가격은 1,950만달러를 지불하라고 요구했다. 이는 처음 요구한 가격보다도 월등히 높은 가격이다.
구입자의 부동산 업자는 판매자가 요구한 현찰 가격에 구입하겠다는 구입자를 찾아왔는데도 거절을 했으니 부동산 업자의 수수료로 34만달러를 지불하라고 판매자측에 요구했다.
판매자는 여기에 불응했다. 구입자의 부동산 업자는 판매자를 상대로 계약위반, 정직하지 못하고 불합리한 약속 위반 을 이유로 법원에 소송을 제기했다. 판매자의 요구 조건을 충족시켰기에 판매자가 수락을 하든 안 하든 수수료를 지불해야 된다고 주장했다.
또한 판매자의 부동산 업자와 구입자의 부동산 업자 사이에 계약이 없더라도 판매 의탁 계약서에는 판매자의 부동산 업자와 같이 일하는 부동산 업자는 제 3의 수혜자이다, 판매자는 계약 조건에 충족된 구입자를 찾아왔으면 부동산 업자에게 수수료를 지불할 의무가 있다, 부동산 업자가 구입자에게 판매 의탁 가격보다 더 높은 가격에 말한다는 것은 마치 수수료를 더 받기 위해서 말하는 것과 같으므로 구입자를 곤혹스럽게 만드는 문제가 된다, 비록 구입자가 계약 위반을 했다고 하더라도 수수료를 지불해야 된다, 판매자는 리스팅 가격보다도 더 높은 가격을 말 할 수 없다고 주장했다.
이에 판매자는 1,700만달러는 ‘판매 의탁가격’이다, 즉 구입자를 찾기 위해서 그냥 처음 불러보는 가격이지 합의된 가격이 아니라는 주장을 폈다.
지방법원은 구입자의 부동산 업자가 판매자를 상대로 수수료 청구를 할 수 있는 계약이 없다면서 소송을 기각했다. 고등법원도 확정 판결을 내렸다. 구입자의 부동산 업자는 수수료를 지불하라고 주장 할 수 있는 계약이 없다는 이유에서다.
‘미국산업체부동산협회’(AIA)에서 만든 표준 상업용 ‘의탁(listing) 계약서’에는 판매자의 가격 제시(offer)는 ‘1,700만달러 현찰 또는 판매자가 수락하는 조건’으로 되어 있다.
만약 판매자가 현찰만 요구했다면 수수료를 지불해야 된다. 그러나 판매 의탁 계약서에는 ‘현찰 또는 수락 조건’으로 되어 있으므로 구입자의 부동산 업자는 수수료를 요구 할 수 없다. ‘판매 의탁 가격’(listing price)은 ‘그냥 불러보는 가격’(asking price) 혹은 ‘판매를 위한 흥정 시작 가격’ 또는 구입자를 찾기 위한 가격이다.
판매자가 부동산 업자를 통해 가격을 제시한 것은 구입자에게 이 가격을 고려해 보라는 권유에 불과하다. 이 같은 가격을 제시했다고 해서 판매자가 수수료를 지불할 수는 없다.
‘판매 의탁 가격’은 판매자의 부동산 업자에게 구입 희망자와 흥정을 위한 기준을 제시한 가격이다. 여기에 기초해서 흥정을 고려해 보라는 것이다. 구입자가 1,700만달러에 구입하겠다고 해서 판매자가 수수료를 지불할 의무는 없다.
판매자는 구입자의 구입 계약서에 대한 답변(counter offer)으로서 1,950만달러를 달라고 요구했다. 구입자는 이를 수락하지 않았다. 법원은 판매자의 손을 들어줬다.
판매자와 판매자의 부동산 업자가 합심해 구입자의 부동산 업자에게 수수료를 지불하지 않다도 된다고 법원에 진술했다.
이와 비슷한 다른 케이스에서는 리스팅 조건을 충족시켰다면 판매자가 구입자의 부동산 에이전트에게 수수료를 지불해야 된다는 판결이 나왔다. 왜냐하면 구입자는 판매자가 제시한 조건을 만족시켰기 때문이다.
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김수진 호프 법률그룹 변호사>
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