렌트 협상은 리스를 싸인하기 전에 하는 것이 현명하다. 임대주는 임차인의 리스 싸인을 원하기 때문에 렌트 협상이 가능하다. 새 리스를 받거나 리스를 연장 할때 렌트 협상이 가능하다. 그러나 리스 기간 중간에는 (예를 들어 기간 5년 중 2년이 지난 후) 렌트 협상이 어려울 수 있다. 임대주는 손해를 보면서 더 낮은 렌트를 받을 이유가 없기 때문이다.

보통 리스 기간 중에 비즈니스 매매가 일어난다. 따라서 매매 시 렌트 협상이 어려울 수 있다. 비즈니스 매매로 판매자와 구매자는 서로 이익을 보지만 임대주는 특별한 이익을 보지 않기 때문에 렌트를 깎아 줄 이유가 보통은 없다.

Q: 비즈니스 구매시 렌트 협상을 요구할 때 명심 할 점은?
A: 첫째, 임대주에게 이익이 되는 것을 제공해라. 예를 들어, 낮은 렌트를 요구 하는 대신에 긴 리스 기간을 제공할 수도 있다. 렌트가 낮춰져도 임차인은 오랜 기간 동안 임차인에게 렌트를 받을 수 있어 인센티브를 제공할 수 있다.
리스 조건 협상시 임대주는 새 임차인에게 프리 렌트나 공사비를 제공하는 등의 인센티브를 제공해야 하기 때문에 현 임차인이 리스를 연장하면 임대주에게 큰 이익이 될 수 있다.
둘째, 재정적으로 특특한 개인이 리스를 보증하겠다고 해라. 임대주는 보증과 안전성을 원한다. 따라서 재정적으로 특특한 개인의 보증을 선호한다. 또한 임차인은 낮은 렌트를 요구하는 대신에 추가로 보증금을 더 내겠다고 협상할 수도 있다.
셋째, 임대주는 빌딩을 깨끗하게 유지하고 싶어 한다. 따라서 임차인이 자기의 자금을 투자하는 대신 낮은 렌트를 협상할 수도 있다. 예를 들어, 비즈니스 구매자가 리스 공간을 공사해 비즈니스를 업데이트하는 대신 임대인은 낮은 렌트를 허락할 수도 있다.
이런 경우, 임대인 뿐만 아니라 빌딩에 있는 다른 임차인도 이익을 볼 수 있기 때문에 협상이 가능 할 수도 있다.
또한 장소와 상황에 상태에 따라 임대주가 얻을 수 있는 다른 인센티브가 무엇인지 점검한 후에 임대주와 협상을 하는 것이 현명하다.

Q: 명심할 점은 무엇인가?
A: 임대주와 협상 시 리스 공간의 부정적인 점을 지적하면 협상에 도움이 될 수도 있다.
예를 들어, 비즈니스가 잘 안되는 이유를 설명할 수 있다 (주변 공사로 인해 손님이 떨어 졌다거나, 길 건너에 비슷한 비즈니스가 새로 생겼다던지). 또한, 샤핑센터의 다른 임차인들이 떠나서 빈 공간이 많다는 점, 근처의 사핑 센터에서 비슷한 크기의 상가의 렌트가 더 낮다는 등을 지적할 수도 있다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>