1031 익스체인지는 중요한 투자와 재산관리 방법이다. 현 소유한 상가 부동산을 팔고, 새로 like kind 부동산을 사면 IRS의 1031 익스체인지 요구사항을 만족 시키면서 양도소득세 (Capital Gains tax)를 합법적으로 연기할 수가 있다. 또한 정부에 낼 세금을 연기할 수 있어 재산을 늘리는 데 큰 도움이 될 수도 있다. 세금을 내며 자라는 투자와 세금을 연기하며 자라는 속도는 큰 차이가 있다. 오늘은 1031 익스체인지와 상속의 중요한 step up basis에 대해 알아보겠다.

Q: 1031 익스체인지 step up basis가 무엇인가?

A: 쉽게 생각해 세금을 내야할 기준 금액이 올라가 세금을 적게 낼 수 있다는 것이다. 예를 들어 어머님이 살아 생전에 부동산을 소유하고 있었다고 하자. 어머님은 1031 익스체인지를 통해 계속 한 부동산을 팔고, 한 부동산을 사고, 1031 익스체인지를 하고, 또 그 부동산을 팔고 1031 익스체인지를 또 해서 양도소득세를 합법적으로 지연했다고 하자. 어머님 사망후 아들이 아버지의 부동산을 물려받았다고 하자.

만일 어머니가 ＄1 million을 주고 샀고, 아들이 물려받았을 때는 공정시장(Fair market value)가 ＄2 million이었다고 하자. 아들이 물려받은 후에 ＄2.5 million을 받고 팔 경우 내야 할 양도소득세 (Capital Gains tax)를 물려받았을 때의 ＄2 million에 기준을 두고 세금을 내게 된다. 즉 판매 양도소득 계산시 어머니가 산 가격이 아닌 자식이 물려받았을 때 공정시장 가격을 계산해 세금을 낸다는 것이다. 이것이 step up basis이다.

Q: 명심할 점은?

A: 1031 익스체인지를 이용 하면 세금을 지연해서 많은 부를 축적할 수 있다. 1031 익스체인지를 통해 세금이 면제가 되는 것은 아니다. 하지만 세금을 합법적으로 지연하게 돼서 세금을 낼 돈으로 투자를 더할 수 있게 되어서 아주 좋은 투자 방법이 될 수 있다.

또한 상속을 통해 부분을 안 내게 될 수도 있다. 만일 투자 부동산 판매시 많게는 30%의 양도세금을 낼 수도 있다. 따라서 1031 익스체인지를 현명하게 이용하면 많은 돈을 절약하게 될 수 있다.

또한 부를 축적하게 되어서 자손들에게 물려 줄 수도 있게 된다. 만일 지금 투자 부동산을 팔 생각이 있다면 판 후 양도 소득세 금을 내기 보다는 전문가와 먼저 상담을 해서 1031 익스체인지에 대해 알아보는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>